上海2022年首批集中供地推出40宗地块 微调土拍规则利好中小房企

近日，上海2022年第一批次集中出让地块信息公开，共推出40宗土地，起始总价约为850.7亿元。

“总体而言，上海市本批次集中供地规则体现出了(对土地市场)审慎乐观的态度。”中指研究院土地事业部分析师殷玉轩指出，政府对于房地产和土地市场复苏的预期较高，通过政策调整，更加务实地筛选合格开发商进行土地开发。而对竞价政策进行微调，也体现出上海市对于制定更公平、更公正规则的追求。

拿地规则“微调”保障公平

继北京、福州、合肥、长沙及厦门之后，上海也拉开了虎年首批集中供地的序幕。

2月23日下午，上海土地市场官网公布2022年上海第一批次集中出让地块信息：共推出40宗土地，均为涉宅用地，包括31宗纯宅地、5宗商住综合用地及4幅城中村改造项目，总出让面积达210.51万平方米，起始总价约为850.7亿元。保证金截止日期为2022年3月28日。挂牌起止日期为2022年3月22日至3月31日。

从区域分布来看，松江、青浦、嘉定等传统交易热门地区仍为供地主力。在嘉定、青浦、松江、奉贤和南汇等5大新城及上海自贸区临港新片区，上海此次继续增加土地供应力度，由2021年第三批次的23幅增加到了27幅。

“这些区需求大，需要投入大量土地进行补充。”上海中原地产首席分析师卢文曦告诉《华夏时报》记者，此次供地的区域分布总体上以平衡市场供求关系为前提，投放精准。比如，市场特别热的临港地区供应8幅土地。“临港基于特殊政策，新房开盘几乎都被人才‘包圆’，增加土地投放有助于稳定市场预期和供求平衡。” 卢文曦表示。

根据出让信息，此次自贸区临港新片区挂牌土地数量最多，8幅地块规划总建筑面积达到176.08万平方米，占比约40%。同时，40幅地块中，出让面积最大的3幅地块也来自临港新片区，土地出让面积均超过10万平方米，分别为13.88万平方米、11.95万平方米和10.66万平方米，起始价分别为23.27亿元、38.9亿元和25.27亿元。

市区地块一直也是上海土地拍卖中的焦点。本次集中出让，起始总价最高的3宗地块则分别为普陀区长风社区地块(约63.7亿元)、普陀区中山北社区地块(约62.5亿元)、徐汇区斜土街道地块(约43.2亿元)。卢文曦分析认为，闵行紫竹区域地块和青浦徐泾地块也将是备受关注的热门地块。

值得注意的是，本批次住宅用地集中供地出让地块对出让须知中“评标办法”“一次书面报价规则”等条款作了相应调整。部分地块不再采取“135分制”而改用“商务标(70分)+技术标(30分)的100分制”。其中，商务标70分(经济实力20分、技术资质10分、项目经验20分和出让要求影响度20分)，技术标30分(总体设计10分、建筑设计10分和商务展示10分)。

同时，本次土拍“随机值”政策调整为所有竞拍人均可修改其报价，不再按照之前的规则仅由“相同出价中的后者修改报价”。殷玉轩强调，这条竞价政策的改变，直接增加了其余报价人在出现相同报价后的参与度，更加降低了利用相同报价进行报价操纵的可能性，使公平性得到了更好的保证。此外，4宗城中村地块设置了最高报价，新增触顶摇号规则。

“利好资金预算不多的房企”

“上海本次供地明显信心十足，在商品住宅供应总量上有大幅提升。”殷玉轩指出，2021年全年，上海的三批集中供地共计成交了78宗含宅地块(不含安置房等特殊用地)，而2022年首轮集中供地就有40宗涉宅用地出让，这显示出对市场的信心。

卢文曦向《华夏时报》记者表示，上海去年4月份才公布第一批集中出让的土地，从时间节点来看偏晚，且彼时大多数城市已经进入到土拍进程中。而今年2月上海就公布相关内容。提速的原因主要是经过一年运作有了经验积累，而且“上海不管是土拍过程还是结果都是全国做得比较好的城市”。

“早投放，让房企早做计划，应对从容。”卢文曦进一步指出，上海此次供应土地的门槛较低。根据出让规则，此轮供地的触顶溢价率最低为4.24%，最高为10%。多数地块总价不高，且土拍最高限价不到20亿元的有21宗，占比差不多达到一半。“利好资金预算不多的房企。”卢文曦向《华夏时报》记者解释说，“这或许考虑到今年还有很多房企面临债务压力，如果地块面积大，总价太高，多数房企参与热情不高。因此这批土地有不少选择余地，总价不高的地块不少，对中小房企相对友好。”

易居研究院智库中心研究总监严跃进也认为，上海市本次集中供地体现了今年积极供地、积极推盘的导向，对于改善今年供求关系有积极的作用，而且五大新城成为集中供地的重点，符合社会预期。“这些地块的区位优势较好，成长性也很高，相信房企后续积极拿地的热情也会较高。”严跃进判断。

“一线城市依然是热点，上海的拿地规则使房企有一定利润空间。在今年已入市的房源中，有楼盘比当初房地联动价要高出一些，房企利润得到保障。”卢文曦认为，1月份楼市“淡季不淡”，尤其是涉房金融政策的边际宽松，市场信心得以显著提振。叠加一线城市土拍本就是房企争夺的热点，预计此次上海集中土拍会提升房企的参与热情。而国家统计局近期发布的数据显示，今年1月上海新房价格环比上涨0.6%，同比上涨4.2%；二手房价格环比上涨0.6%，同比上涨5.8%。

同时，央企、国企被认为将是拿地主力。卢文曦直言，从近期房企表现来看，大型房企债务上仍有压力，民企对市场预期相当谨慎，而国企、央企在综合实力上仍具优势，因此短期来看这批土地国企央企仍是重要担当。

另据公开市场信息，截至目前已有上海、北京、福州、合肥、长沙、厦门、青岛等多个城市发布了2022年首轮集中供地方案。其中，北京已经完成了首轮集中供地，18宗地最终成交17宗，总成交价480亿元。严跃进分析认为，从供地规模上看，各热点城市积极供地、积极推盘的导向明显。“从供应总量上看规模较大，对于改善今年供求关系有积极作用；从供应结构上看，住宅用地依然占大头。”

（文章来源：华夏时报）

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