关于REITs扩募 公募基金这样做！仍存在定价等三大难点

日前，中国证监会发布消息，证监会正在会同相关部委，进一步深入推进基础设施REITs试点，一方面，正在研究制定基础设施REITs扩募规则。另一方面，抓紧推动保障性租赁住房公募REITs试点项目落地。

多位公募机构及人士告诉记者，针对基础设施REITs扩募，多家公募已经做好了人员、系统、前瞻性研究、可扩募资产筛选等前期准备工作，但他们评估REITs扩募可能会面临新基金份额定价、原始权益人认定等诸多难题，建议后续相关规则应充分考虑各方利益，实现扩募工作的持续健康发展。

多家公募积极筹备REITs扩募工作

针对监管层的上述表态，多家公募针对基础设施REITs扩募，也做好了系统、人员、投研、资产筛选等相应的前期准备工作。

华夏基金表示，在人员准备方面，华夏基金已设置独立的基础设施基金业务主办部门，即基础设施与不动产投资部；在系统准备方面，华夏基金建立了独立的基础设施REITs发售系统，专门用于基础设施REITs的询价和发售工作；在业务对接方面，华夏基金积极与原始权益人和监管机构就基础设施REITs扩募进行沟通，希望未来能有机会为基础设施REITs扩募规则的制定贡献一份力量。

在华夏基金看来，借鉴海外REITs的发展情况，基础设施REITs扩募机制对于基础设施REITs的规模增长具有重要作用。以美国为例，近年来美国REITs年度扩募规模已达到300-500亿美元，约占当年市值总量的2%-4%，是REITs规模增长的主要途径。

博时招商蛇口产业园REIT基金经理王翘楚也表示，目前，证监会扩募指引暂未发布，博时基金在等待扩募指引的具体指示来进行相应的扩募工作，也和证监会、交易所时刻保持后续工作安排的沟通。招商蛇口也和博时持续联动，对外共同寻找合适可注入REITs的资产，助力REITs规模扩大，健康发展，通过市场化的手段支持产园REITs做大平台管理规模。

中航基金不动产投资部表示，从公募基金管理人的角度，首先中航基金需要加大对可扩募资产的筛选力度，做好准备，待扩募规则一旦落地，随即展开扩募工作，同时我们也积极参与和监管部门的规则讨论，为制度的实操性，可落地性建言献策。

“资产扩募的窗口期即将到来，我们也会加快梳理集团内外部符合条件的扩募资产，并尽快研究规则条款，各涉及的部门分工协作，为扩募做好硬件和软件上的准备。”中航基金不动产投资部人士称。

在上述中航基金人士看来，参考国外市场，REITs这种金融产品均具有扩募功能，扩募机制是指在现有产品首次发行成立后，再进行扩容，并将募集资金用于基础设施的再投资，“扩募机制的出台标志着中国REITs市场配套制度的完善。”

中金基金相关负责人士也说，中金基金一直非常重视REITs市场的扩募路径，持续关注并推进公募REITs扩募相关机制及技术研究工作，团队搭建时即储备了具有丰富REITs经验的专家型人才，同时也在积极完善相关业务的数字化管理系统建设。基于中金参与多单境外REITs发行与扩募的知识积淀及对境外REITs市场的持续研究，将与合作伙伴在政策法规框架内积极研究与推动公募REITs的扩募尝试。

“参考海外经验来看，扩募也是REITs市场健康成长的必由之路，专业的人员、符合标准的项目、前瞻的研究工作、公司平台的资源支持缺一不可。” 中金基金相关负责人称。

平安基金也表示，公司高度重视公募REITs业务，目前已搭建起涵盖项目执行、基础资产投资、运营全流程的专业团队，对应中后台部门也做好了充分的扩募准备。

仍存在定价等三大难点

后续规则应充分考虑各方利益

多家公募基金管理人评估，基础设施REITs扩募可能会存在定价、原始权益人认定、信息披露等诸多难点，行业建议后续相关规则中能充分考虑各方利益，实现REITs扩募的持续和良性发展。

在华夏基金看来，参考上市公司再融资的经验，基础设施REITs扩募相比首发的主要难点在定价方面。基础设施REITs扩募的定价需要权衡基础设施REITs原持有人的利益、新投资者的利益和原始权益人的利益，还需要考虑基础设施REITs的二级市场价格等因素，合理的定价对基金管理人来说具有一定的难度。

华夏基金表示，基础设施REITs的扩募机制对存量持有人权益的影响，可以简单分为两种情形：一是如果扩募的对象全部都是基础设施REITs的原持有人，那么扩募的定价就要考虑基础设施项目的估值。如果定价过高，那么原持有人的利益就会被损害；另一方面，如果扩募对象全部都是新投资者，那么扩募的定价除了考虑基础设施项目的估值，还需要考虑基础设施REITs的二级市场价格。此时如果定价过低，原持有人和原始权益人的利益就会被损害。

“要解决上述难点，希望后续相关规则中能充分考虑各方利益，制定相应的扩募规则，实现投资者利益的保护和基础设施REITs的良性发展。”华夏基金相关人士称。

博时基金王翘楚也表示，目前，扩募指引暂未发布，建议监管机构明确定价方式和操作流程，实现REITs扩募的可持续发展。另外，目前政策上还不支持扩募的方式是从第三方收购资产，建议探索PRE-REITs基金到公募REITs较为明确的退出方式，解决直接退出的几点障碍，包括如何定义原始权益人，原始权益人持有不低于20%份额的战配，以及原始权益人需要满足回收资金运用要求的相关规定。

中航基金不动产投资部也认为，在国内，REITs扩募属于一个新生事物，具体操作细节及相关认定，包括原始权益人的认定、发售对象的确认、未来运营机构选聘、治理结构等问题都存在探讨空间，监管部门前期也开展了大量的调研工作，我们也相信未来规则的制定会针对这些问题给出具体指导意见，便于我们开展后续的相关工作。

平安基金总结道，目前来看，基础设施扩募还存在不少难点：一是原始权益人如何界定。原始权益人是REITs的关键主体之一，如扩募资产是外部第三方公司的资产，第三方公司是否应界定为原始权益人？如界定为原始权益人，并要求其购买至少20%以上的扩募部分基金份额，则同一个基础设施REITs将存在两个及以上原始权益人，如何界定多个原始权益人之间的权利义务关系；二是新的基金份额如何定价。REITs扩募往往需要融资，资金可以来源于REITs的自有资金或债务融资，也可能来源于发行新的基金份额。若发行新的基金份额，通常有全体配售和增发两类，增发的定价规则也是扩募的重点；三是信息披露的问题。收购资产及发行基金均属于重要事项，涉及信息披露、持有人大会决策、监管审核等流程，还可能有停牌等要求，都直接关系到投资者权益的保护。

“针对以上问题，需要一定政策支持，建议尽快出台扩募的政策与规则，并在实践中不断改进完善。A股上市公司的相关规定比较成熟，海外REITs的扩募实践经验丰富，均为基金设施公募REITs提供较好的借鉴。”平安基金相关人士称。

（文章来源：中国基金报）

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