去年营收净利双降 逆势扩张的合生创展前景堪忧

房企合生创展这两年一直在逆势扩张，但其业绩却没像扩张势头那样。据合生创展发布的业绩数据显示，2021年营收、净利润双降，今年一季度销售额也同比下滑。对此，业内人士分析，当前，房地产市场都在降杠杆，合生创展逆势扩张存在很大风险，其要发力的城市更新也存在一定的难度，股权投资则存在很大不确定性，未来发展前景堪忧。

一季度销售额下滑 去年营收净利双降

4月6日，合生创展披露截至2022年一季度未经审核的营运数据。期内，合生创展总合约销售金额为约80.21亿元，同比下降约21.78%。其中，物业合约销售约75.32亿元，同比下降约23.26%;装修合约销售约4.89亿元，同比上升约11.39%。

合生创展的业绩颓势在年报中也有所显现。其近日发布的2021年年报显示，2021年合生创展实现营收251.28亿元，同比下滑13.1%，实现毛利润107.47亿元，同比下滑41.5%，实现净利润84.58亿元，同比下滑26.6%，实现归母净利润79.79亿元，同比下滑30.5%。更重要的是，2021年合生创展实现毛利率42.8%，同比减少20.7个百分点，对比百强房企，其下滑幅度最大。

合生创展缘何会出现营收、净利的双降?对此，其解释为“相关下降主要是由于投资板块录得亏损所致”，2021年合生创展物业发展收益、商业地产投资收益、物业管理收入、基建收入都较2020年同期增长，但投资亏损29.65亿港元。而毛利率下降同样是投资板块录得亏损所致。

据了解，此处提到的投资板块是合生创展2020年新开拓的业务，彼时合生创展二代朱桔榕走到台前，开辟了股权投资这一新赛道。2020年股权投资为合生创展带来了80.3亿港元的收入，在公司营收中的占比达到23%，2021年上半年，其股权投资收入达50.07亿港元，在公司营收中的占比进一步上升至31%。然而，2021年年报中这一业务却出现了亏损。

负债大幅增长 审计机构辞任

2020年以来，合生创展的变化不只是增加了股权投资，在外界看来，其一改之前慢节奏的风格，开始逆势扩张，加速拿地，积极旧改。

从拿地动作看，2020年合生创展最为引人注目的便是豪掷180亿元拿下北京分钟寺三大地块，前两块刷新了2017年以来北京南城楼面价单价新纪录，第三块则创下了北京年内溢价率和楼面价的新高。

合生创展还大举进军广东地区旧改，激活了很多旧改项目。2021年7月份，合生创展华南城市更新展厅正式开启，包括广东佛山、广东东莞、广州在内的20多个旧村旧城改造项目都被集团提上日程。

合生创展还挖来多员大将。例如，市场消息显示，2021年6月，原华润置地执行董事王宏琨低调加盟合生珠江系担任副董事长;7月，曾在凯德服务20年的原凯德中国首席执行官罗臻毓，也宣布加盟合生创展。2022年3月，曾在中海、龙湖等多家房企任职的地产老将毛文斌也加入合生创展，担任合生创展广州区域董事长，这被外界解读为合生创展加码广州旧改市场。

一系列动作使得合生创展销售额大幅上涨，负债总额也随之飙升。数据显示，2020年合生创展实现销售额358.34亿元，同比增长68.57%，2021年实现合约销售额约423亿元，同比增长18%。截至2021年末，合生创展的负债总额为1906.68亿元，同比增长11.6%，而在2019年末，其负债总额只有1156.35亿元，两年累计增长了65%左右。

2022年1月，合生创展还被曝出合作了18年的审计机构普华永道辞任事件。彼时公告披露，双方在2021财年的审计项目上存在分歧，包括其股权投资、物业项目的会计处理和投资物业的估值等方面。

对此，协纵策略管理集团联合创始人黄立冲对中国商报记者表示，普华永道在合生创展马上发财报时辞任可以理解为双方的“翻脸”，原因不大可能如合生创展所言，是审计费用未达成共识，因为一般审计费用在公司盘子中占比很低，真正的原因大概率是双方在公司业绩或什么问题上谈不成。

逆势扩张风险加大 发展前景堪忧

实际上，合生创展这两年的逆势扩张并不匹配当前的房地产市场环境，被业界认为存在很大风险，而其要依仗的城市更新也并不被看好。

一位此前在合生创展投资部门工作过的内部人士对中国商报记者透露，“以我对合生创展的了解，其财务状况远没有报表中那样好看，以合生创展的真实财务实力恐怕不足以支撑其近几年的逆势扩张。”

诸葛找房数据研究中心分析师梁楠对中国商报记者分析，近两年来合生创展扩张表现较为“激进”，但当前房地产行业已不适合这种模式，快速扩张为其带来一些风险隐患，如负债规模高企，一旦企业营收不及预期，就会出现现金流紧张局面，公司短期内将会面临较大的流动性压力，甚至出现债务违约等情况。

黄立冲对中国商报记者坦言，合生创展这两年的很多动作都太过激进了，例如其之前甚至想收购恒大物业，恒大物业140亿元现金总额中134亿元被强制执行，合生创展若当时收购则会极大影响自身业绩。当前社会资金面偏紧，房地产大形势更是收缩和去杠杆，合生创展在此时扩张存在很大风险。

另一位合生创展的前员工也对中国商报记者透露，高周转快速扩张的模式对房企的资金实力和操盘能力都要求很高，合生创展此前一直坚持慢节奏很大程度上或是其没有快周转的能力，在当前背景下其进行逆势扩张则压力更大。

未来，合生创展在城市更新和股权投资上有何规划?对此，合生创展相关负责人对中国商报记者表示，公司秉承理性投资原则，不盲目追高，把握行业周期性，控制新拿地项目成本，重点通过城市更新和乡村振兴获取土地，对招拍挂拿地相对谨慎。在股权投资方面，公司的投资策略主要从资产配置和业务协同两个角度出发，目前所投资的主要方向是与公司有战略协同关系和业务赋能的科技型企业，其他股票资产配置均为大型蓝筹股，流动性良好。

而黄立冲认为，在当前的市场环境下，合生创展布局城市更新也存在诸多不确定性，因为城市更新需要政府、民众等多个层面的共同协助，这在当前疫情等影响下很难实现。而对于股权投资，这是一项看似比实业简单实则比实业难很多的事情，考验着管理者的国际视野和投资经验。

梁楠也认为，城市更新项目中往往存在着一些历史遗留问题需要解决，开发周期也比较长，对于房企资金方面的要求较高，而股权投资更是存在很大的不确定性。

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