一季度上海中央商务区空置率降至10%以下 受疫情冲击市场短期承压

近日，多家商业地产机构发布上海2022年第一季度报告，显示由于今年1-2月，上海办公楼租赁需求旺盛，第一季度需求保持强劲势头，空置率亦明显下降。但因3月份疫情冲击，上海办公楼市场接下来或将短期承压。

写字楼租金面临下行压力

仲量联行发布数据显示，第一季度上海全市甲级写字楼净吸纳量录得29.5万平方米，其中全市中央商务区的净吸纳量录得4.4万平方米。尽管浦西地区不同行业的需求依然旺盛，但由于可租赁面积稀缺，市场整体净吸纳量有限。

“一季度，在上海中央商务区内，浦东净吸纳量贡献显著，内资金融服务和专业服务公司在陆家嘴和竹园板块的租赁需求尤其活跃。”仲量联行上海商业地产部浦东团队负责人王岳向《华夏时报》记者介绍说，一季度上海非中央商务区净吸纳量达到25.2万平方米，制造贸易和生命科学行业的企业表现活跃。同期，部分内资金融和专业服务公司也正积极寻求高品质办公楼内的升级及扩张机会，但“疫情的爆发将影响租赁活动以及地产决策，预计短期内新增租赁需求或将转弱”。

尽管如此，包括仲量联行在内，多家商业地产机构的报告显示，上海今年第一季度空置率持续下降。

据仲量联行研报，在无新增供应的情况下，上海中央商务区的空置率持续下降。其中，浦西中央商务区空置率环比下降0.2个百分点至5.8%，浦东中央商务区空置率环比下降1.0个百分点至8.9%。一季度，三个新竣工交付项目均位于非中央商务区，共计23.3万平方米。尽管有新增供应面积入市，但活跃的问询与租赁活动持续推动非中央商务区空置率环比下降1.0个百分点至23.9%。

来自世邦魏理仕(CBRE)的报告显示，陆家嘴以较具竞争力的租金策略吸引来自包括世纪大道、四川北路、南京西路等置换需求，录得近四年来单季净吸纳量新高，除金融的升级扩租外，也不乏专业服务等其他行业布局，推动核心商务区去化再度提升，空置率降至10%以下。

租金方面，仲量联行研报指出，新一轮疫情爆发前，租金持续增长。由于业主心态持续向好，浦西中央商务区租金环比增长2.4%。在浦东中央商务区，部分相对老旧楼宇的租赁活动也较为活跃，带动浦东中央商务区租金环比上涨2.0%；而在非中央商务区，多个板块的复苏带动平均租金环比增长2.5%。但在短期内需求转弱的影响下，预计租金表现也将面临压力。

王岳介绍说，在疫情的影响下，机会型的投资在办公楼投资中很少见了，疫情过后对价格的心理预期也会越来越高，上海的租赁投资分化会加大。

不过，王岳指出，真正决定办公市场表现的是市场周期。与2020年一样，疫情只能算是扰动因素，租金不会大幅度下跌。但是从未来的预期来看，和去年年底相比，仲量联行调整了2022年全年净吸纳量的预计，下调了20%。“假设(上海)全社会能在5月复工复产，今年市场租金有一定下行压力，特别是第二、第三季度，但对2023年以后还是持续看好。”王岳表示。

一季度大宗交易持续走强

从投资市场来看，上海第一季度大宗交易走强。

CBRE的报告显示，2022年第一季度，上海物业投资市场共录得12笔大宗交易，交易金额共计226.5亿元，环比下降36.4%，同比上升91.8%。尽管受疫情冲击，一季度，大宗交易成交总额依旧高于近五年同期均值。其中，投资型交易依旧占据主导，自用型交易占25%，侧面反映目前投资者意向逐渐走强。

另据仲量联行统计，今年第一季度，大部分的外资买家都陆续返场，但受疫情影响，后市增加观望情绪，内资买家依旧是自用为主。自2021年四季度开始，随着利率降低、放款周期缩短及暂缓房产税征收等政策的出台，国内房地产行业出现了一系列积极缓和的迹象。此前机构投资者预期开发商将大幅减价出售其资产来换取资金流动性，在实际退出案例中其价格大多仍保持市场水平。预计机构投资者将保持观望态度，收购机会或向国有企业倾斜。

分行业来看， CBRE的报告显示，依据投资物业类型来看，写字楼物业交易占比居首位，其中半数源于电子、智能科技相关行业自用买家购置办公空间，而高科技企业在近两年所呈现出的活跃租赁需求，使更多投资者将目光聚焦于创新产业密集且氛围相对成熟的区域，因此一季度涌现出数笔位于张江、杨浦等科创高地的大宗交易。

仲量联行也统计，自2020年发生全球疫情以来，整个生物医药行业崛起并蓬勃发展，进一步带动了上下游产业的扩张需求，激发投资者对生命科学园的积极布局态度。尽管受疫情影响，短期内物流市场面临一定压力，物流项目的投资收益率有所缩减，但长期而言，投资者仍将持续追捧物流投资机会，预计2022年将有大量物流资产包的出售计划。

仲量联行华东区资本市场总监孙翎表示：“虽受到当前疫情及众多不确定因素的影响，投资者对长租公寓、生物医药和物流板块依旧保持高度关注。我们预计，随着前几年投资机构入市的标的投资周期接近尾声，今年下半年将会有大量资产退出市场，为市场带来更多投资机遇。”

（文章来源：华夏时报）

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