2022-07-18 19:33:48 来源:上海证券报
7月18日,广州2022年第二轮“土拍”大秀如期而至。
稍早前,北京、杭州、武汉、东莞、苏州、青岛、厦门等地今年第二轮“土拍”已陆续收官。
记者了解到,广州此轮挂牌14宗涉宅用地,其中3宗流拍,3宗溢价,总成交金额超209亿元。其中,天河区一“明星地块”共有7家房企共同竞争,总计竞拍超过54轮,溢价触顶后直接进入摇号阶段。央企保利一举拿下3宗地块,成为本轮“最大赢家”,越秀、广州宝信等地方国企也斩获颇丰。民企中仅广州嘉达入场参拍。
(资料图)
图源:中指研究院
土拍规则变化
激活房企积极性
经过多家房企54轮竞价鏖战,天河区燕塘地块三(AT020883地块)触顶81.19亿元,溢价率15%。根据该宗地挂牌出让公告中的成交原则,该地块因触及最高限制地价,将直接进入摇号环节。
图源:该宗地挂牌出让公告
据了解,广州土拍市场上一次出现摇号地,还要追溯到2021年4月的首次集中供地。
有知情人士称,保利、越秀、中海、华润置地、珠海华发、珠江实业、广州嘉达等房企将进入摇号阶段。
图源:广州交易集团有限公司广州公共资源交易中心官网
上述知情人士认为,本轮土拍最大亮点在于,除海珠区一宗地块仍保留“限地价+竞自持+摇号”规则外,其余地块均无竞自持环节,直接采用“限地价+摇号”方式。
“竞自持,意味着开发商该部分的建面无法用于销售,实际上提高了拿地成本,而取消竞自持,相当于给企业减负了。”该人士说。
对此,克而瑞广佛区域首席分析师肖文晓分析称,“对于开发商来说,取消竞自持环节,意味着成本降低而盈利空间增大,必然会提升拍地的积极性。”
规模再次缩小
土地质量提升
记者观察发现,本轮土拍共有14宗地块挂牌,建筑总面积146.58万平方米,起拍总价约253亿元。这是广州近五轮土拍中,规模最小的一次。
广州市房地产行业协会研究认为,挂牌数量减少,并不代表土拍遇冷,而是集中供地逐步完善的体现。本轮虽挂牌数量减少,但放出了质量上乘、价值可观的地块,这有利于房企集中资金,拿下心仪地块,保障后续市场的供应稳定。
“去年前两轮土拍,虽然都一次性上架48宗地块,但由于间隔时间短,房企现金流承压,导致成交率从87.5%骤降至47.9%。从去年第三轮开始,挂牌量明显减少,但土地质量较好,成交率已有明显提升。”广州市房地产行业协会相关人士分析道。
从地块分布来看,本轮土拍的14宗地共涉及天河、海珠、荔湾、白云、黄埔、花都、南沙、增城等区。其中,天河有2宗地块挂牌。据了解,天河区上一次有土地挂牌出让,还是2020年的奥体公园北侧地块。海珠区、荔湾区、白云区也各有2宗地块挂牌。
本轮挂牌的天河区燕塘地块三(AT020883地块),位于后天河北片区,周边的教育资源、医院、购物广场等生活配套一应俱全。早在此前的报名阶段,就已吸引了多家房企,成为本轮土拍的大热门。
此外,荔湾区南岸路26号AL011113地块、荔湾区西塱AF022050地块、海珠区鹤洞大桥南广州锌片厂南片区、沙渡路鹤洞大桥北侧橡胶一厂地块,也吸引了多家房企报名参拍。
“拿出优质地块,吸引开发商并给市场让利。”广东省城规院住房政策研究中心首席研究员李宇嘉表示,广州本轮土拍,仍旧坚持缩小供应量,优化供地区域,有利于降低流拍对市场情绪的扰动,维持市场温度,逐步让土地市场回归至正常态势。
土地市场现复苏信号
从本次竞拍结果来看,除天河区燕塘地块三(AT020883地块)结果未出外,其余地块均由央企或国企包揽。
值得注意的是,尽管央企或国企仍是拿地主力,但广州本轮土拍中也出现了民营房企的身影。
据前述知情人士透露,广州嘉达将参与天河区燕塘地块三(AT020883地块)的摇号。
据了解,广州嘉达实业集团有限公司是一家广州本土民营房企,此前已在广州开发了锦绣花园、东山一品、东山菁品等项目,多位于海珠区、越秀区等中心区成熟地段。
在今年5月的广州第一轮土拍中,荔湾区金桥二期地块,由来自福建的民企兰园控股夺得。
6月30日,杭州第二次土拍落幕,45宗成交地块中,民企竞得26宗(含3宗与国企合作),比重为65%;拿地金额387亿,占比70%。更值得一提的是,本次22总溢价地块中有17块为民企获得,几乎包揽80%,民企整体溢价率约为国企的2倍。
有分析人士认为,民企加大对土地市场的投入,说明房企对楼市的预期可能出现了改变,是一种积极信号。
对此,中指研究院广州分院研究主管陈雪强认为,总体来看,多数民企资金仍然承压,拿地动力仍不足,未来还需相关政策的落地,以缓解民营房企资金压力,提升市场的活跃度。
记者梳理发现,目前,多地已完成今年的第二轮集中供地,对比此前的第一轮,均有不同态势的增长。得益于地方供地规则的放宽和拿地门槛的降低,土地流拍现象有所好转,部分城市甚至成交率达到100%。
图源:广州市房地产行业协会
广州市房地产行业协会分析认为,在市场政策端释放一定利好信号的助力下,各地土地市场已显露出了回升迹象。
据易居研究院数据显示,6月份,全国100个城市土地(含纯住宅、商住、商办用地)成交幅数为959宗,环比5月增速为63%。
“热点成熟区域依旧是拿地的主要选择,其他区域则能避开就避开,主要是开发商资金链相对紧张、企业风险仍未暴露完毕,市场回升基础仍不扎实。”李宇嘉表示,只有在商品房市场回升趋势确定,民企开发商层面风险开始妥善解决,银行等对企业融资正常化了,土地市场才能彻底复苏。
(文章来源:上海证券报)
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