每日关注!央国企仍是主力！上海第二轮土拍收官 楼面价、溢价率均提高 保利成最大赢家

历时4天的上海第二轮集中土拍终于收官！

【资料图】

据了解，本轮土拍共推出12个区域总计34宗(含2宗城中村改造项目用地)地块，总出让面积109.3万平方米，起始总价681.7亿元。截止7月28日，34宗地块全部成交，其中12宗底价成交，13宗达到中止价进入“一次报价”阶段，总成交金额约780亿元。

从拿地房企看，央国企仍是主力，“抱团取暖”成主要方式。其中，保利联合体拿地数量最多，共斩获5宗地，斥资总金额超178亿元。

业内人士认为，由于本轮上海在地块质量上有所提升，因此平均成交楼面价和平均溢价率较今年首轮土拍有所提升。本轮土地平顺成交也显示出上海楼市的质地和韧性，给7、8月份淡季增添一些信心。预计受此提振，后续市场成交会持续向好运行。

上海第二轮土拍揽金780亿

据了解，上海第二轮土拍首日，共有17宗地(含2宗城中村改造项目用地)完成出让，其中有11宗地因仅一家企业参拍而底价成交，其余6宗地有多名竞买人，进入现场竞价环节，其中4宗拍至中止价进入“一次报价”阶段，当日总揽金约420亿元。

其中，最受关注的长宁区新泾镇地块，共吸引了6家房企参与现场竞价。最终，上海城投以27.63亿元拿下该地块，溢价率高达9.67%，成交楼面价高达10万元/平方米。该地块成为土拍首日溢价率和楼面价最高的地块，房地联动价达到了16.3万元/平方米。

另外，浦东新区两宗地块溢价率分列第二、第三，其中，陆家嘴以47.7亿元竞得川沙新镇地块，溢价率为9.44%，成交楼面价3.75万元/平方米，房地联动价6.4万元/平方米；华发以44.89亿元竞得的唐镇中心地块，溢价率为9.36%，成交楼面价4.07万元/平方米，房地联动价7.06万元/平方米。

底价成交的9宗地块中，保利+越秀联合体拿下的杨浦区地块成交价最高，为47.75亿元，成交楼面价5.62万元/平方米，房地联动价11.5万元/平方米。这也是首日总价最高的地块。

土拍第二天，6宗地块全部溢价成交，总成交金额约108亿元。其中，嘉定区5宗地均拍至中止价进入“一次报价”阶段。

其中，溢价率和总价最高的是嘉定区嘉定新城地块，被保利+越秀联合体以47.43亿元竞得，溢价率9.81%，成交楼面价2.58万元/平方米，房地联动价4.98万元/平方米。

土拍第三天，6宗地块全部溢价成交，总成交金额约128亿元。其中，青浦区2宗拍至中止价进入“一次报价”阶段。

其中，溢价率和总价最高的是青浦区徐泾镇地块，被招商蛇口+南昌市政联合体以44.84亿元拿下，溢价率9.00%，成交楼面价3.42万元/平方米，房地联动价6.4万元/平方米。

土拍第四天，共成交5宗地，总成交金额约124亿元。其中，有2宗闵行区地块拍至中止价进入“一次报价”阶段。其中，华发拿下三宗地，保利+联发联合体拿下1宗地，招商+象屿联合体拿下1宗。

央国企仍是拿地主体

从本轮拿地企业来看，仍以央国企为主。

证券时报？券商中国记者统计，保利联合体拿地数量最多，共斩获5宗地，斥资总金额超178亿元；招商蛇口除了与保利联合拿了一块地外，还分别与象屿、南昌市政组成联合体拿下3宗地；华发除了独自拿下3宗地外，还与建发组成联合体拿下1宗地，斥资总额超115亿元。

另外，陆家嘴集团79.35亿斩获2宗地，金茂35.29拿下1宗地，上海城投以27.63拿下1宗地。

中指研究院土地事业部负责人张凯指出，央国企中，保利、招商、华发深耕上海意图明显，本次收获颇丰。部分地块由地方国资底价摘得。民企布局上海热情也并未减退，积极参拍多宗地块，而且值得注意的是，本次参拍的民企多以中小型房企为主，同时多为今年首次在上海参拍。

“保利、招商、华发拿下13宗地块，占到了总数的四成。”上海中原地产市场分析师卢文曦说，保利、招商、华发等都是最近几年内持续拿地、加紧扩张的企业，这次都拿到了多幅地块。从他们的拿地手法来看，强大是必要后盾。

卢文曦说，首先，“广撒网”是明显的手段，除了拿到的地块外，他们还参与了其他多块土地的竞拍。参与的前提是交保证金，一口气参与那么多地块要资金做后盾。其次，上海拍地规则特殊，要“猜”平均价不容易，此次竞拍中有多幅地块最后是以总价10万之差决出胜负。多拍、多参与，总会提升报价水平，可以说是“在游泳中提升游泳水平”。此外，虽说国企央企资金实力强，但也禁不起那么多地块而且是好地块的吸引，只能采取合作抱团的方式，比如招商、保利等都采用强强联手的方式。

张凯也表示，上海房地产市场的复苏势头强劲，在与首批次间隔时间较短、企业资金压力较大的情况下，本次联合拿地的情况明显增多。

此次土拍还出现了几个“新面孔”，比如大众、南昌市政等。卢文曦指出，这些房企或是首次进入上海，或是以前有相关业务，但因量实在太小，面对众多大房企，没有太多获胜的机会，所以参与度减少。现在这些房企又找到了机会，这也是市场在回温的表现。

卢文曦还指出，本轮土地质地比第一轮有所提高，市区不少“压箱底”的好地都拿出来了。比如，位于西郊公园和西郊宾馆之间被市场高度关注的长宁新泾镇地块，技术指标好，可以做联排、叠加之类的别墅产品，房地联动价16.3万元/平方米，目前上海最高纪录是16.4万元/平方米，这说明了市场对区域价值的认同。还有一些热门板块，比如嘉定马陆地块、青浦徐泾地块等，虽然是郊区，但区域内的房屋销售都没有压力，开盘一个卖光一个，开发商只要安心做好产品就行。

张凯进一步表示，由于本次上海在地块质量上有所提升，故平均成交楼面价为33224元/平方米，较今年首轮的19707元/平方米增长近68.6%，平均溢价率为4.49%，较今年首批次3.32%有所提升。

从上海第二轮土拍结果来看，热度与第一批相当。卢文曦认为，市场出现分化是正常的，不能以过往市场火热时期“拍一块火一块”为标准，这次出现多幅地块以底价成交都是正常现象。目前的状态可能就是比较理想的格局，侧面反映出市场正处于合理平稳状态，既不是太冷，也没到热的程度，大家都会理性思考。地方政府通过合理举措能维持土地市场温度，进而可以稳楼市。

“本轮土地平顺成交也显示出上海楼市的质地和韧性，给7、8月份淡季增添一些信心。预计受此提振，后续市场成交会持续向好运行。”卢文曦说。

（文章来源：券商中国）

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