不缺钱为何上市？万科分拆万物云赴港IPO，拟募资投向这些领域

靴子落地，传闻数月的万物云上市一事迎来新进展。

4月1日，万物云空间科技服务有限公司（以下简称万物云）正式向港交所递交招股说明书，拟主板挂牌上市，中信证券、花旗和高盛担任联席保荐人。

“万科分拆万物云上市，主要还是觉得这个‘儿子’已经成年，需要通过引入境内外机构投资者进一步提高综合实力。”万物云董事长兼CEO朱保全3月31日在业绩发布会上表示。

不过，截至目前万物云最大的客户仍是万科集团，那么万科对于成年的定义是什么?品牌升级至今，万物云与其他物管企业最大的区别又是什么?

十年万物云总收入规模增长超过16倍

何为万物云?2020年10月27日，万科物业发展股份有限公司更名为此，由此也宣告了万科物业开启全面升级。

作为万科的控股子公司，截至目前，万物云旗下有万科物业、万物梁行、朴临发展、万睿科技、第五空间、万物云城、万物成长等七大业务板块，而其中的万科物业、万物梁行、万物云城则被称为万物云的“三驾马车”。

财务数据显示，万物云2019年至2021年分别实现收入139.27亿元、181.45亿元、237.04亿元。同时，万物云实现年内利润10.4亿元、15.19亿元以及17.14亿元。其对应的毛利率分别为17.7%、18.5%和17.0%;净利润率分别为8.3%、8.8%和8.0%。

“我们相信客户信任远比毛利率重要。如果物业行业真是高毛利行业，那势必引发更强烈的竞争把毛利拉下来，确保毛利水平的方法就是不断围绕客户真实需求，建立稳固、黏性的客户关系。”万物云相关负责人在回复大河报·大河财立方记者时表示。

在业务细分方面，万物云的持续经营业务划分为社区空间居住消费服务、商企和城市空间综合服务和AIoT及BPaaS解决方案服务三大板块。

其中，2021年社区空间居住消费服务的营收为131.61亿元，占全年总营收的55.5%;商企和城市空间综合服务营收为86.93亿元，占总营收的36.7%;AIoT及BPaaS解决方案服务营收为18.50亿元，占总营收的7.8%。

此外值得一提的是，2011至2021年，万物云的业绩保持稳定增长，总收入规模增长超过16倍，复合增长率超过30%。

万科集团仍为万物云第一大客户

对于此次分拆上市，虽然万科集团高层一致认为，“孩子大了以后有自己独立发展的想法，我们要满足他独立发展的想法”，但是从业务角度来看，目前万科集团仍是万物云第一大客户，万物云若想“独立发展”仍然需要克服不少问题。

在招股书风险提示中，万物云也直言：由于无法控制万科集团的业务策略，亦无法控制可能影响其业务运营的宏观经济或其他因素，因此万科集团任何不利发展可能会影响公司获得新服务合同的能力。

对于外界较为关注的万物云上市是否为万科提供资金纾困问题，郁亮曾在发布会上称，万物云在万科的资产和利润占比只有1%~2%，发再多股票也没多大影响，因此物业上市能解决万科的资金问题是不存在的。

上述万物云负责人表示，轻资产公司需要找到融资之后的投资路径，这个路径不只是通过并购买规模和利润。

这点从万物云披露的资金计划中亦可见一斑。万物云招股书透露，IPO募集所得资金净额将用于投入AIoT及BPaaS解决方案的开发，建立产业互联网能力;收购或投资行业上下游供应链的服务提供商，打造生态体系;吸纳及培养人才;用于营运资金及一般公司用途。

该负责人还提到，未来万物云将在线下以街道为单位投资打造若干高浓度、高效率的服务网络，公司将持续积累知识、连接生态，投资构建基于空间的产业互联，以实现万物云的愿景：重塑空间效率、服务历久弥新。

物管赛道下半场洗牌力度加大

根据富途证券分析，目前港股的物业服务及管理板块共有52家上市公司，万物云一旦完成上市，市值预计会稳居板块前三，IPO市值大概率在1024亿元至1721亿元区间。

需要注意的是，目前上市物企中市值超过1000亿元的只有碧桂园服务一家。对比两大龙头企业可以发现，2019年至2021年，碧桂园服务毛利率分别为31.65%、33.97%、30.73%，服务包括三供一业在内的管理面积达到8.5亿方，总营收288.4亿元，均略微高出万物云。

不过双方的兴趣点显然不太一致。手握充裕现金流的碧桂园服务喜欢通过“买买买”来完成在物管市场的大规模扩张，过去一年里接连收购蓝光嘉宝服务、富力物业和邻里乐，增加潜在管面积3.47亿平方米，涉及金额达205.25亿元，持续巩固了龙头地位。

万物云则更青睐于押注“科技与互联网”，这也是万科物业改名的初心。“一家物业企业说自己管理一个多大的物业管理面积没啥意义。我们始终相信，数字化的未来，机器与人的结合，在产业互联网的路上，传统企业转型有超越互联网企业的可能。”掌舵万物云十余年之久的朱保全，这样定义万物云的战略与方向。

但在房地产开发企业规模增长明显降速的大背景下，直面“黑铁时代”，没有一家物管企业能言独立行走。因此多家物管企业都在进一步优化业务结构，多元化发展、开拓增值服务空间都将成为未来布局的新重点。

不过这也给所有物管赛道的玩家提了个醒，龙头企业尚在努力探索一条行之有效的道路，中小型玩家更不能选择“躺平”，仅仅满足于地产自留地与基础物业管理服务收入。

毕竟大浪淘沙之下，机会终将掌握在长期主义者手里。

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