金融支持房地产部分政策延期，影响几何？专家解读

【大河财立方 记者 朱娟】房地产再迎利好。

7月10日，中国人民银行、国家金融监督管理总局发布《关于延长金融支持房地产市场平稳健康发展有关政策期限的通知》(以下简称通知)，对去年11月出台的“金融支持房地产16条”有关政策中有适用期限的，将适用期限统一延长至2024年12月31日。

据悉，延期政策重点在房地产开发领域，包括延长支持房地产开发贷款、信托贷款等存量融资期限，延长专项贷款支持项目相关人员尽职免责期限等。在业内人士看来，部分政策延期是为了防范化解贷款领域的金融风险，同时确保保交楼方面具备可持续的资金注入。

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开发贷等支持政策延期至明年年底

去年11月11日，中国人民银行、原银保监会联合出台《关于做好当前金融支持房地产市场平稳健康发展工作的通知》，从保持房地产融资平稳有序、积极做好保交楼金融服务、配合做好受困房企风险处置、加大住房租赁金融支持等方面，明确了16条支持政策，其中两条政策规定了适用期限。

中国人民银行、国家金融监督管理总局有关负责人表示，通知发布实施后，对保持房地产融资合理适度、推动化解房地产企业风险发挥了积极作用，取得了良好的政策效果。综合考虑当前房地产市场形势，为引导金融机构继续对房地产企业存量融资展期，加大保交楼金融支持，中国人民银行、国家金融监督管理总局决定，延长有关政策适用期限。

政策延期涉及两项内容。一方面对于房地产企业开发贷款、信托贷款等存量融资，在保证债权安全的前提下，鼓励金融机构与房地产企业基于商业性原则自主协商，积极通过存量贷款展期、调整还款安排等方式予以支持，促进项目完工交付。2024年12月31日前到期的，可以允许超出原规定多展期一年，可不调整贷款分类，报送征信系统的贷款分类与之保持一致。

“之前‘金融支持房地产16条’中是‘未来半年内到期的’，也就是对于房企开发贷、信托贷款等存量融资支持再延长了一年半的时间。”中指研究院企业研究总监刘水在接受大河财立方记者采访时表示，监管部门根据市场形势及状况，灵活调整政策使用期限，以更好地支持保交楼和稳定房地产市场。

政策延期涉及的另一项内容是，对于商业银行按照《通知》要求，2024年12月31日前向专项借款支持项目发放的配套融资，在贷款期限内不下调风险分类;对债务新老划断后的承贷主体按照合格借款主体管理。对于新发放的配套融资形成不良的，相关机构和人员已尽职的，可予免责。

“之前‘金融支持房地产16条’中是‘自本通知印发之日起半年内’，也是相当于延长了一年半的时间。”刘水表示。

根据通知，除上述两条政策外，其他不涉及适用期限的政策长期有效。各金融机构应按照文件要求切实抓好落实，因城施策支持刚性和改善性住房需求，保持房地产融资合理适度，加大保交楼金融支持，推动行业风险市场化出清，促进房地产市场平稳健康发展。

三季度房企将迎偿债高峰

部分政策延期的背后是房地产市场恢复不及预期，房企融资难的状况未得到明显改善。

克而瑞发布数据显示，今年6月，百强房企销售业绩同比降低28.1%，单月业绩增速由正转负，6月业绩规模低于去年同期。具体来看，6月有近六成百强房企的单月业绩同比降幅大于30%，其中有27家企业业绩降幅大于50%。

从房企融资角度来看，根据中指研究院监测，上半年，房地产企业非银融资总额约4041.7 亿元，同比下降16.2%。其中，信用债同比下降7.0%，海外债下降34.6%，信托下降69.6%，ABS下降4.5%。房企融资环境没有发生实质性改善。

同时，房企偿债压力仍较大。中指研究院数据显示，当前房企债券存量余额约2.9万亿人民币，海外债占比38.1%。三季度为偿债高峰，一年内到期余额为9277.4亿，其中海外债占比35.7%，今年7月、9月到期债券余额均超900亿，为偿债高峰。新发债券无法覆盖到期余额，2023年1—6月信用债、海外债的发行到期债务比分别为73.6%、6.1%，总发行债务比为49.2%。

广东省城规院住房政策研究中心首席研究员李宇嘉接受大河财立方记者采访时称，去年“金融支持房地产16条”发布后，对房企专项借款配套融资落地效果不佳，一方面是保交楼融资缺口较大，但“融资安全回收、连本带息回收”存在很大的不确定性;另一方面是爆雷房企、保交楼项目资产负债复杂，金融机构不敢也不愿给予融资。此次延长部分政策期限，希望加大融资支持、突破困境。

“此次延期的两条政策，主要涉及违约贷款和配套融资等内容。若没有延期操作，当前一些违约贷款数量可能会增加，或是一些银行不愿意发放配套融资，导致保交楼资金出现新的压力。”易居研究院研究总监严跃进跟大河财立方记者表示，此次延期是为了防范化解贷款领域的金融风险，同时确保保交楼方面具备可持续的资金注入。

刘水认为，延长支持房企开发贷款、信托贷款等存量融资展期，延长专项借款支持项目相关人员尽职免责期限，均延长一年半的时间到2024年底，表明监管部门认为房企经营及融资正常化还需要一年半的时间，市场调整及房企风险超出了预期。

不过，在李宇嘉看来，商业银行贷款业务都是市场化自主运作，此次发文仍强调商业自愿的首要原则、协商的原则，而不是强制。也就是说，央行只是给出了鼓励的政策(不调整贷款评级)，但商业银行是否愿意这样做，仍基于风险收益平衡。“如果算不过账，债务关系复杂，后续无货值覆盖，或未来销售端继续疲软，预计融资投入支持保交楼的力度仍有待衡量。”

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