从上半年销售数据看招商蛇口的攻与守

站在2020年的半年节点回望,疫情之下,各行各业格局生变,洗牌加速,但对于市场备受瞩目的房地产行业而言,疫情虽然打乱了房企的经营节奏,但并未改变行业竞争加剧,强者恒强,不断分化的态势。

据克尔瑞研究中心数据显示,2020上半年中国房地产企业销售TOP10排名榜单中,碧桂园、恒大、万科依然稳坐前三甲,但相较于此前排行榜,前十却有了巨大变化,新城、世贸跌出前十,而一向以稳健著称的招商蛇口却强势回归TOP10。是侥幸还是实力?

其实,追溯招商蛇口的上半年,不难发现,这是攻与守自如切换的半年。

外攻——穿越周期,优化土储结构,追求优质地块

房企,作为一个周期性极强的行业,优质土储既是房企穿越周期的底气,更是房企实现高质量可持续发展的根基。

业内指出,从上半年新增土地储备权益金额排名中,不难发现,其与销售业绩排名高度重合,行业在土地端的集中度表现呈加剧趋势,未来,规模房企拿地优势将更加明显。反过来也可以看出,逆周期下积极拿地的房企,一是销售恢复好于预期;另外也是金融环境边际宽松,融资成本降低,企业负债良好等因素驱动。

以招商蛇口为例,公告数据显示,在2020年上半年的TOP10房企里,招商蛇口凭借1107亿元合约销售额强势打榜,并且以每平米销售单价高达22263元领衔TOP组,成为名副其实的单价王。此外,根据克尔瑞统计,房企平均融资成本为7.47%,而招商蛇口融资成本仅为4.92%,远低于行业平均线。

事实上,招商蛇口的销售业绩能快速恢复并且登顶销售单价,恰恰也是受益于公司在土地储备方面的合理性及前瞻性。

一直以来,招商蛇口作为前海龙头,公司围绕固有的“前港-中区-后城”模式,旨在打造以邮轮母港为支点,成片综合开发运营为特色,园区、社区业务双驱的江海大“T”版图。近年来,围绕“T”版图,招商蛇口一方面通过公开市场,另一方面依托招商局集团庞大的业务协同效应进行土储资源布局。

需要指出的是,从土地储备区域比例来看,截至2019年末,招商蛇口的土储分布60余个城市,其中位于一线城市土储占比21%,二线城市占比为54%。一二线城市总占比75%,这意味着招商蛇口土地资源位于一二线城市与三四线城市3:1。即便后面的“1”,也都是强三线城市居多,比如工业重镇徐州、湛江等。这样的比例在TOP10房企里绝无仅有,即便上市房企中也不多见。

招商蛇口相关负责人对此表示:“坚持聚焦核心城市群的战略,稳中有进,依然是招商蛇口2020年拿地的核心思路。”而按照这个思路,招商蛇口今年以来,据媒体报道在公开市场共拿下33宗地块,总拿地金额472.16亿,主要分布于深圳、上海、成都、武汉等头部重点城市。其中,比较有代表性的包括6月10日,招商蛇口摘牌西安航天城别墅区项目。据了解,西安航天基地别墅基因自古有之,周边高层次购买力、产业支撑强劲,项目周边别墅类产品,比如融创海逸长洲、碧桂园国湖等项目成交价格在2.8-3.3万/㎡之间;碧桂园云顶为城改项目,22500元/平的高层产品成为“现象级爆款”。招商蛇口获取的这个项目楼面价只有11600,从可比房价来看,价格合理可控。

而在徐州铜山区项目上,招商蛇口的拿地前瞻性和合理性则体现的淋漓尽致,据了解,徐州市场购买强劲,整体量价稳步向上,徐州招商雍华府项目首次开盘336套房源即吸引到1200组客户,开盘即售罄。基于对徐州房地产市场的深度调查,招商蛇口摘牌徐州铜山区后周窝地块,总体量超过36万方,成交价格折算不足6600元/平,对比周边距离项目不远的美的天誉大高层产品开盘售价已经达到1.3万元/平来看,招商蛇口已经稳赚,而且从后续土拍来看,7月14日,碧桂园竞得云龙区原坝山电热厂地块,再次刷新徐州单价地王,也充分反映招商蛇口拿地不仅合理还前瞻。

对此,分析人士也指出:“招商蛇口上半年拿地略显积极,但以底价获取热点城市、热点地段的优质地块,在土地市场持续高热的背景下实属难得,招商蛇口总体上新拓土地均在安全边际之内,上半年整体权益比例较去年(53.6%)也有所提高,未来盈利可观。”

内守——提质增效,激发内生动力,加快复苏脚步

在经营管理方面,2020年被招商蛇口管理团队定义为“资管年”,围绕新成立的资管中心,招商蛇口一方面搭建统一资产管理平台,尝试轻重分离、监管分离对业务进行重整、整合,统一持有型物业的品牌与产品线;另一方面,“以业绩论英雄”推动销售增量,优化提升存量的运营资产,“增量、存量”两手抓,进而谋求“质量、效益、规模”均衡发展。

而在组织架构上,据悉,招商蛇口内部已经将全国 5 大区域深化细分为 9 大区域,在增加收入、 加速周转、降低成本等维度提出了 485 条举措,精细化改革,强化业务与城市布局的适配,助力业绩提升。并且,“以业绩论英雄”已经形成全员共识,经营效益不高和业绩不达标的板块将会被大力整改,如果还得不到改善,则会按照“能上能下,能多能少,能放能收,能合能分,能有能无”原则坚决处理,以此激发内生动力。

与此同时,招商蛇口在全国公开选聘了一批优秀的年轻干部到各城市任总经理。通过“一城一模板”、“产业数字化全景地图”、“质效提升”等运营举措和工具,充分释放一线年轻干部的冲劲、干劲,同时从总部和组织层面赋能成长,通过构建多元人才格局,持续深入推动人才管理机制落地。

招商蛇口董事总经理蒋铁峰曾公开表示,2020年公司将从绩效考核、组织架构和投资结果等方面入手,强化业绩。推进薪酬激励体系改革,以绩效为导向,建立差异化薪酬分配机制,强调工资、奖金和绩效高度挂钩。

内部各项改革的加速推进,为招商蛇口稳健通关疫情大考埋下伏笔,同时也为未来加速复苏提供强劲动力。

实际上,招商蛇口从低调保守到稳健进取的风格转变是有迹可循的。自重组上市以来,招商蛇口就开启了多维度积极变革,管理改革、提升周转、加速整合;公司坐拥一二线优质土储,尤其粤港澳大湾区资源储备含金量极高;具备“市场化+非市场化”强大拿地优势。此外,作为大湾区核心标的,招商蛇口资产价值将进一步提升。此外,招商积余和招商局商业房托先后完成上市也将有望增厚公司估值,平安溢价战略入股彰显价值认可。

天风证券近期最新研报表示:“招商蛇口1-6 月完成全年销售目标 2500 亿的 44.3%,与往年中期完成度相差无几,考虑 2019 年 7-8 月份为全年低基数月份,且下半年推货量提升,我们认为公司在三季度的表现可期。维持买入评级。”

大变局要有大定力,攻守兼备、稳中求进的招商蛇口正乘风破浪而来!

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