仲量联行：加息及结婚生育率低 香港楼价短期欠缺上升动力

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智通财经APP获悉，5月9日，仲量联行发布四月份《香港住宅销售市场综述》。仲量联行指出，过去三年，香港人口减少187万人，未来出生人同样呈下跌趋势。2020年至2022年平均每年登记结婚数目为28248宗，较2017年至19年平均每年48556宗减少41.8%;总和生育率(每千名女性的活产婴儿平均数目)由2017年的1128个，减少至2021年772人，相比日本及新加坡较低。而加息及出生率和结婚个案减少，将导致香港楼价短期欠缺上升动力。

仲量联行项目策略及顾问部资深董事李远峰表示，越少新家庭成立及生育子女，意味着越少入市置业的住屋需求及升级居住环境的需求，加息亦会影响本地及内地买家的置业意欲。

此外，仲量联行还在报告中指出，2017年，内地买家占住宅成交量的15%以上。然而，现时经济变化已不利这批买家入市，香港的低借贷成本和相对较高租金回报率等优势已不复当年。2022年看港的平均按揭息率上升213基点至3.58%，内地平均的按揭息率则下跌至4.26%的历史低位。同时，香港甲类住宅的租金回报率由2017年的2.8%，收窄至2022年的2.5%。此外，较本地买家而言，非本地用家置业面临更大压力，他们需要支付较高的印花税，最高按揭成数也通常相对较低，购买同一物业时需要负担更多首期支出。

汇丰在5月上调最优惠利率12.5个基点，将令500万元的按揭贷款的每月供款提高350元。尽管此次上调的影响较小，但本轮加息周期以来累积的负担已不可小觑。即使加息周期结束，按揭利率恐将持续维持高位，不利于需求增长。随著经济复苏，收入增加及负担能力提升将为楼价带来支持，但进展将会较为缓慢。

仲量联行研究部资深董事钟楚如表示，尽管如此，部分刺激政策及外来因素将在未来为住屋需求带来支持。修订投资移民政策及税务优惠等新措施，将有助于香港吸引非本地投资者及家族办公室。自香港去年12月公布优才计划以来，已有超过12000个申请获批，同时批出约8300个受养人签证。此外，新加坡于4月上调对海外买家的额外买家印花税由30%至60%，无形中将增加香港住宅物业对海外买家的吸引力。香港住宅市场的前景主要视乎这些刺激措施及外来因素能否抵消结构性因素的负面影响。

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