日本房地产泡沫对我国有何启示？货币金融政策急转弯或加剧风险，房地产税出台需要注意时机

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德邦证券发布研报《以日为鉴：从住房短缺到房地产泡沫》指出，日本在房地产泡沫期间，非金融企业部门大量购入证券和不动产，因此在资产价格下跌时，企业部门容易出现资不抵债问题，从而带来资产负债表衰退，“负债最小化”取代“利润最大化”成为企业经营目标。因此，要防止企业部门脱实向虚，避免企业杠杆率的大幅上升。

泡沫期间的日本货币金融政策接连失误，在80年代后期资产价格大幅上涨期间，货币政策维持低利率；在1990年后又过快收紧政策，导致泡沫刺破。金融自由化改革也存在类似问题。日本的金融自由化改革受美国干预较多，改革进程的不同步、不平衡，推动了大量金融资本涌向房地产行业；而1991年又陡然收紧金融信贷，导致泡沫破灭。

1991年房价出现下跌苗头时，日本开始加征地价税、改革遗产税，增加了房地产交易和保有环节的税负，助推泡沫破灭。房地产税的出台要注意时机，在市场下行阶段出台相关政策，可能会加剧恐慌心理，刺破资产泡沫。

德邦证券认为，日本房地产泡沫大概率不会在我国上演。一是日本泡沫有其特殊性，如一般物价相比资产价格更为早期央行所看重，但2008年后各国已经把金融稳定纳入宏观审慎监管的目标；又如日本金融自由化改革受美国干预等。另外，我国政策执行层面可能已经注意吸取日本教训，防止泡沫重演。典型事实是2021年的“三道红线”转变为2022年的金融支持地产16条政策，并且2021年计划出台的房地产税试点在2022年因“不具备扩大房地产税改革试点城市的条件”而暂缓，紧缩性的政策在市场景气下行时会及时调整。

本文源自：金融界

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