轻重资产双线并行 开创地产开发运营新航线

张青川

随着经济的高速发展，城市的升级不止表现在建筑与环境等方面，而是需要以满足人们对美好生活的向往作为起点，结合城市发展规划、居民核心诉求以及区域特色文化，助力城市的可持续增长、从而进一步实现城市的迭代升级。

2020年，伴随着行业去杠杆、降低负债率等口号，国家正式出台限制房地产债务的新规，要求房地产企业不得触及“三道红线”。贯彻了“房子是用来住的，不是用来炒的”的决心。于是不少地产企业都开始寻求全新的发展模式，虽然目前国内绝大多数地产企业还在采用重资产模式，但近五年来，由于地产行业已经成为与民生紧密相关的核心行业，有实力的地产集团已经开始尝试向轻资产模式方向运营。而早在2008年，中国优秀的地产开发运营专家——周鑫，就开创了系统性的商业地产轻资产运营模式，实现了从0到1的商业轻资产转型突破，更成功进行了复制推广，从而开辟了商业地产蓝海。

“轻资产”运营是一种保留企业自身创造价值能力高的业务板块，而将创造价值能力相对较低的业务外包或剥离处置的创新性模式。这种模式不但有助于地产企业跨越周期，还能利用增加投资项目的数量来分摊风险，通过输出品牌、规划设计、招商运营、管理服务攫取更高收益，重塑企业核心竞争力。而周鑫先后在红星美凯龙家居集团、新城控股集团任发展中心总经理时，分别提出了针对其发展的轻资产运营模型，负责其全国轻资产、收并购及对外合作类业务的战略制定及执行。而周鑫不仅为这些公司带来了极高的经济效益和发展前景，更开拓出了一条行业轻资产发展模式，成为了整个行业内的学习榜样。

然而，行业的认可并没有周鑫沾沾自喜，反而更加激发了他的进取心，促使他在创新开发的道路上深度挖掘，不断前进。周鑫意识到，虽然轻资产模式已经成为地产行业的热门运营模式，但这并不意味着要将全部的重心都放在轻资产运营之上。于是，在周鑫出任上海中梁地产集团有限公司商业集团总裁时，就提出了轻资产与重资产双线并行的运营模式，除了上述的轻资产项目，周鑫还提出了未来社区内投资的“泛邻里”商业模式。

未来社区是未来城市的缩影，它既是板块向更高能级晋阶的助推剂，更是城市迭代升级的必由之路。泛邻里中心作为未来社区的核心模式之一，其形式源于新加坡的新型社区服务概念，它集合了多种生活服务设施，主要以新消费组合结合新空间体验打造全新的城市服务平台。以“盒子+街区”的建筑形态将商业、文化、体育、卫生、教育融于一体，为百姓提供“一站式”的服务。这种一站式“区域中心型”的商业中心，不仅拥有完善的业态服务，而且又能为周边业主提供生活化、便利化、舒适化的全新体验，极大提升了当地社区的品质和居民的情感交流。

这种地产经营模式不仅对于企业而言有着相当大的优势，同时也受到了广大客户的青睐。这种泛邻里中心，以集中化与集约化为主要优势，将诸多生活服务设施融于一体，并且通过与住宅分离的建筑设计，杜绝了沿街底商与居民矛盾。除了一般街区的零售与购物之外，周鑫还提出要增强泛邻里模式的智能化设施，比如智慧菜场，让所有品类可溯源，以及老年康养，关注高端颐养需求。秉持着健康与开放的理念，让项目整体更加亲民更具创新意义，打造全新的商业矩阵，在大科技、精教育、全健康等产业小镇领域进行产品探索和落地实践，让老年人颐养天年，让中年人能没有后顾之后的全力拼搏，让孩子们全面发展健康成长，竭力打造全龄段的“梦想之家”。

如今这种地产模式已经广受推崇，而这与周鑫的努力是分不开的。但周鑫并不满足于现状，模式要创新更要稳健运营。2019年，他又将数据融合技术与传统的地产运营管理工作相结合，通过SAP系统，以目标数据为基础，建立项目年度运营计划；以年度运营计划为标准，规范项目运营过程，实现了对年度运营计划的实时调整。除此之外，这项系统还具备数据融合技术的特点，极大程度的实现了对地产市场态势和威胁以及其重要程度实时、完整评价的处理过程。可以说整个系统做到了对地产项目从启动、计划、运营及盈利分析全流程的一体化管理。这项技术投入使用后收到了广大地产企业的好评，产生了极高的社会效益与经济效益，也进一步的提升了周鑫在行业中的口碑与影响力。

科技创新，步履不停。随着中国经济社会不断发展以及居民收入水平不断提高，对于地产行业的需求也会更加丰富、多元化，但我们有理由相信，中国地产行业有着像周鑫这样的创新性人才和专家必定会蓬勃发展，再创辉煌。

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