楼盘收回优惠、业主酝酿涨价，楼市回暖背后真相如何

春节过后，房地产利好政策接连释放，关于市场回暖的声音也越来越多。售楼处收回优惠有意涨价、二手房业主上调挂牌价......一系列风声背后，当下楼市真实情况到底如何？

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记者在采访中发现，部分城市近日盛传的楼盘涨价，实为营销话术，目前仍未收回优惠；不过，重点城市如北京、南京、成都等地，确实出现了售楼处热度回温、或者二手房市场业主涨价增多的情况。

诸葛找房数据研究中心表示，节后首周（1.30-2.5），监测重点城市新建商品住宅成交量为14998套，环比上涨402.61%，二手住宅成交量为11497套，环比上涨351.93%。

在业内人士看来，当下各地积极政策不断出台，房企推盘积极性也有所提高，全国重点城市推盘数据已出现节奏加快的迹象，购房信心也逐渐恢复，客观上为新一轮楼市成交复苏创造了良好条件。

周末置业顾问“不够用”

新年以来，多地出台楼市利好政策，跟进下调房贷利率更是重头戏。

据贝壳研究院监测，截至1月31日，首套房贷利率低于4.1%的城市共30个，其中二线城市8个，其余均为三四线城市。此外，优化限购、降低首付比例、税费减免、公积金政策等不断出台，各地因城施策不断稳楼市。

那么，市场对政策叠加的反应如何？“按照目前房源的认购和成交数量来说，市场确实回暖了一些。”南京当地一项目人士告诉记者，自己所在的售楼部现在人很多，周末置业顾问都不够用，成交大概是去年同期的一倍。有些楼盘之前优惠力度在30万左右，现在只有十来万。

从宏观数据看，近期南京楼市成交确有好转。克而瑞数据显示，新年第5周南京商品房无供应，成交1.32万平方米，环比增加283%，成交均价31670元/平方米，环比降低24.1%；具体到商品住宅，第5周共成交1056套，环比增加581%，成交均价29288元/平方米，环比增加0.14%。

在上述项目人士看来，现在行业出台了很多利好，对购房者来说还是很有益的，加上疫情防控逐渐放开，各行业逐步复工复产，居民的整体信心确实比之前好一些。不过，当地有楼盘日前高调发海报宣布：无折扣优惠、原价销售，而该楼盘人士对记者坦言，仍在执行优惠政策，涨价空间及信心不大。

另一热点城市成都，同样出现回温迹象。据当地一项目置业顾问表示，自己所在项目上周成交63套，较政策密集出台以前增加一倍左右，目前小户型已经清盘，大户型还在推售。还有一纯改善项目置业顾问表示，236平方米以上的户型已卖完，客户都在等有人退房出来。“现在市场比较分化，有的项目售楼处人流表现中规中矩，也有项目一推出就被抢，越大户型的改善项目越好卖。”

易居研究院最新发布的报告也显示，全国重点城市推盘数据出现了节奏加快的好迹象，相关售楼处带看和成交量有了积极反馈，购房者信心明显增强，客观上为新一轮楼市复苏创造了良好条件。

上述报告显示，2023年1月份，全国70个重点城市新建商品住宅推盘面积为998万平方米，明显超过去年2月春节时的水平，增速为52%。“今年各地房企推盘节奏明显加快，入市意愿也明显增强，这得益于今年较好的楼市营商环境，以及各地密集的购房政策出台。”

从购房者反馈看，上述报告统计了全国重点70个城市售楼处的工作日到访量、置业顾问单日接待客户量、单日平均成交套数等14项数据，发现近期热点城市售楼处有所升温。

以“工作日售楼处到访量”指标看，部分售楼处此前到访量为20组，而2月初上升为50组；房源最快成交周期从14天降到4天；房源价格折扣幅度从10%降到5%；热点楼盘中签率从80%降到10%；开盘首日去化率从10%升至40%；售楼处单日签订金额从300万元升至2000万元。

二手市场涨价房源增多

相较于新房市场散见、点状式的回暖，二手房市场的表现则更为突出。

诸葛找房研究院监测的重点10城，节后首周二手房成交全部上涨。其中，杭州涨幅居首，周成交839套，环比上涨747.47%；佛山位居第二，周成交842套，环比上涨552.71%；北京涨幅紧随其后，周二手房成交2814套，环比上涨519.82%，赶超去年末水平。

实际上，从1月份开始，部分重点城市二手房便明显回温。诸葛找房数据研究中心表示，虽然1月市场呈现淡季表现，但春节期间多城二手房带看量等指标表现亮眼，市场回温迹象已现，加上年后郑州、天津、厦门等多城密集下调首套房贷款利率下限，热点城市有望迎来小阳春行情。

在1月成交上涨的城市中，南京涨幅稳居榜首，二手房成交6674套，环比上涨63.14%。“作为长三角的热点二线城市，南京成交规模逆势上涨，单月成交破六千套，达到自去年8月份以来的最高水平，在市场淡季之下势头仍然不减，且二手房表现好于新房，不排除楼市小阳春提前到来。”

据南京一位房产中介称，现在客户量比年前增加了一倍，成交量也比之前多了不少。“可能因为疫情逐渐常态化，加上政策多方面的扶持，现在贷款利率这么低，确实是买房好时期。”

河北一位房产中介也表示，当下市场比较火爆，“从初六上班到现在，我们每个店二手房都有成交，有的成交十几套，少的也有两三套，比年前好了很多。虽然现在整体行情一般，但我们每天奔走在一线，最能感知到市场情绪和温度的变化。”

在他看来，房贷利率、首付比例下降等各类利好政策的出台，加上疫情因素影响逐渐减退，已经对当下的市场产生了积极作用。向好的细微表现包括：年后交易房源的总价较之前有所提高、购房者积极性提升。“但也不会暴涨的，预计今年整体房价会比较平稳。”

二手房市场去年便较为坚挺的成都，新年依然不乏热度。据贝壳平台大数据监测，春节前后成都二手房交易和带看活跃度超预期，春节前两周成交量不降反增，周环比上升15%左右；放假期间，有近百位客户完成了二手房交易，带看活跃度也比去年春节期间提升了1.5倍。

贝壳研究院成都分院院长付跃华认为，自12月疫情管控政策放开、多部委密集发声提振市场信心以来，成都二手房交易已现复苏端倪。今年成都楼市节后需求潜力较大，预计一季度成都二手房市场会保持复苏势头，交易量同比去年1季度有望增长30%以上。

值得注意的是，当下市场上涨价房源有所增加。诸葛找房数据研究中心称，2023年1月，重点10城调价房源中涨价房源占比26.2%，较上月扩大9.9个百分点，较去年同期上升10.2个百分点。重点10城涨价房源占比全部上升，北京涨价占比为18.52%，较上月提升10.4个百分点。

“去年四季度以来，中央多轮表态支持房地产，年后多省发文稳经济、促消费，其中重点提及大力支持住房消费市场，房地产行业在经济发展中的重要度提升，同时当前疫情防控全面放开，各行各业恢复活力，消费信心提振，购房者信心回升，业主涨价行为增多。”上述研究院称，预计接下来二手房市场将会继续回温，重点城市回温速度或快于新房。

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