前两月地方土地出让收入大降后，年内能否反转｜数读中国

地方政府财政收入的一大支柱，是国有土地使用权出让收入（下称“土地出让收入”）。去年全年土地出让收入约8.7万亿元，略有增长。但财政部最新数据显示，今年前两个月地方土地出让收入为7922亿元，同比下降29.5%。

土地出让收入较大幅度下滑并不令人意外。

粤开证券首席经济学家罗志恒告诉第一财经，前两个月土地出让收入较大幅度下滑主因是，房企经营谨慎下拿地意愿持续走低，同时还与去年同期高基数有一定关系。

罗志恒表示，去年部分房企出现债务风险，盲目加杠杆的模式被遏制，稳健经营以及保持持续的现金流是当前房企的发展方向。当前房企资金链仍较紧张。居民购房意愿低迷以及居民中长期新增贷款偏低，销售持续负增长，对应到房企就是收入增速放缓和现金流较差。另外，银行对房企贷款仍较审慎，房地产销售低迷也影响房企回款。

“去年前两个月土地出让收入同比大幅增长67.1%，是自2012年以来的最高增速，去年基数高也使得今年增速放缓。”罗志恒说。

事实上，由于土地出让收入有一定滞后性，前两个月土地出让收入更多反映的是去年下半年土地成交价款情况。

中泰证券研究所统计了31个省份近期土地出让金（反映当前土地成交价款）情况，也不容乐观。截至2022年3月18日，31个省级行政区域中，只有北京市的土地出让金同比增速为正，其余30个省份均较上年同比有所下滑。目前房地产市场景气度仍较低。

其实，不少省份对今年土地出让收入预期不乐观，绝大多数省份预计收入将下滑。比如，浙江省今年预算报告显示，浙江2021年土地出让收入约10372亿元，而今年这一收入预计降至8000亿元，同比下降22.9%。

浙江省财政厅解释称，收入下降，主要是根据中央“要坚持房子是用来住的，不是用来炒的定位，加强预期引导，探索新的发展模式”的要求，加强土地市场调控，预计2022年土地出让收入减少。

不过，各地对今年土地出让收入判断的时间节点约在去年底。在3月份全国两会上的中央预算报告中，对地方土地出让收入判断更为积极。

根据今年中央与地方预算报告，2022年地方政府性基金预算本级收入94420亿元，增长0.4%。地方政府性基金收入中，九成以上来自土地出让收入。

华创证券首席宏观分析师张瑜撰文分析，这意味财政部认为0.4%的全年卖地收入目标确有可能完成，或至少可接近，这需要卖地收入增速年内有明显起色，地产政策放松或逐步加码。

张瑜分析，在1~2月卖地收入负增近30%，且领先指标指向负增至少持续至二季度末的背景下，要完成或接近0.4%的全年预算目标，需要两个条件：二季度要看到市场预期明显转好，且下半年卖地收入增速要快速回升。

张瑜认为，两者并非不可实现。对于前者，近期地产需求端政策暖风劲吹；对于后者，去年房企预期年中转弱，使下半年卖地收入增速陡降，形成低基数。

罗志恒认为，去年12月房地产市场已经迎来“政策底”，传导至土地市场仍需要时间，预计今年土地出让收入增速前低后稳，大概率可能是负增长，但高于前两个月增速，我们预计在-5%左右。

他表示，政府性基金收入的预测一直波动较大，因为房地产市场变化较大，跟金融、土地政策有非常大的关系。今年已有超过50城对楼市政策进行松绑，包括下调房贷利率、降低首付、放松公积金贷款条件、购房补贴、放宽限购以及降低交易税费等全方位纾困举措。房企融资政策也有所放宽，房企融资环境边际改善。

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