房地产贷款质量如何？2022如何布局？银行年报透露关键信息

银行年报披露过半，重点银行房地产业务相关数据逐渐浮出水面，也间接反映了当前房地产行业的形势。

截至3月31日，6家国有大型银行和8家全国性股份正式披露2021年财报，业绩、资产双双改善，尤其是中间业务出彩，不少银行业绩表现均创出阶段性最好水平，但一些重点领域的风险和机会也发生变化，尤其是房地产行业面临贷款集中度要求和调控变化双重压力下，银行资产质量、业务布局受到较大影响。

第一财经记者通过梳理各银行财报和业绩会信息发现，报告期内，地产对公业务不良率普遍有所抬头，“房住不炒”、贷款集中度管理仍是各家银行的关键词，将房地产作为重点排查领域、压降占比，同时支持合理住房需求是主流，股份行个人房贷占比有抬升趋势。截至2021年末，目前仍有1家国有大行和5家股份行房地产领域贷款集中度“超标”。

从各银行采取的风控措施和发布会透露信息来看，目前房地产行业的风险总体可控，但大小房企面临的融资环境将更加分化。对于未来在房地产领域的作为，多数银行提到了持续防范化解风险、支持合理住房需求、积极参与房企并购支持、关注保障性租赁住房等方向。

对公房地产贷款不良率抬头

“受房地产市场整体下行和个别房企风险暴露的影响，去年房地产不良贷款有所上升，但总体风险可控。”在3月30日的业绩说明会上，中国农业银行副行长崔勇答记者问时这样表示。

去年是房地产贷款集中度管理过渡期的第一年，整个银行业在积极调整的同时面临着疫情持续和房地产市场震荡起伏的考验，不止一家银行在财报或业绩会上提到相关风险压力。从个人房贷收紧、成交下滑，到开发商频频爆出流动性危机，再到政策纠偏着力支持并购贷款、满足个人合理住房需求，银行业相关业务规模和资产质量在去年受到不同程度影响。

第一财经记者根据各行财报统计发现，去年各银行房地产不良贷款均有不同程度增长，且是主要“不良”贡献行业之一，对公业务不良率明显提升。比如，兴业银行在财报中指出，少数房地产企业因经营不善或诚信不足等原因，违约有所增加，增加了部分逾期和关注贷款。招商银行称，受个别高负债房地产企业风险暴露影响，房地产等行业不良贷款率有所上升，同时强调，其承担信用风险的房地产业务客户结构保持良好，其中高信用评级客户余额占比86.62%。

截至2021年末，前十大单一借款人中，招商银行有2席是房地产行业客户，占贷款及垫款总额0.46%；中信银行、浙商银行前十大单一借款人中均有4席是房地产客户，贷款合计占比分别达0.66%、0.83%。

第一财经记者梳理发现，除交通银行地产对公业务不良率从上年1.35%降至1.25%、邮储银行维持在0.02%之外，其余5家国有大行、8家全国性股份行的对公不良率均有不同程度提升，其中工商银行、农业银行境内房地产公司业务不良率分别提升了2.47个和1.58个百分点，目前中国银行（5.05%）、工商银行（4.79%）地产对公不良率明显高于其他银行；股份行中，民生银行、渤海银行、招商银行不良率分别提升了1.97个、1.58个和1.11个百分点，其中渤海银行（3.71%）、中信银行（3.63%）不良率居前。

各银行地产风险防控加码

崔勇表示，2021年农业银行加强风险预警，持续做好包括房地产企业在内的重点领域的风险防范，对潜在风险客户实施名单制管理，加快推进风险划界处置，切实做到早发现、早预警、早处置。

不止农业银行，面对去年下半年以来出现的房地产行业流动性危机，几乎每一家银行都在财报中重点提到了房地产领域的风险防范和管理，具体方式包括分城市、分区域、分客户等分层管理、差异化风控策略，企业名单制度，以及加大不良处置力度、强化资金封闭管理、风险隔绝等。

民生银行董事长高迎欣则在业绩会上指出，该行近期专门成立了地产金融部。兴业银行则表示，该行由总行统一把控房地产开发商准入和实施统一授信，业务主要分布在经济发达的一二线城市或 GDP 万亿级的中心城市，且以自营资产为主，避免房地产市场风险向理财业务等涉众产品传染，有效管控风险边界。

值得注意的是，银行在风险防范的同时，房企间的分化也可能进一步分化。当前，各银行在授信及其他不承担信用风险的表外业务中均优选信用较优的国企，资质较差的民营房企融资压力仍然较大。比如兴业银行提到，该行承销的债券发行主体或底层资产融资人以央企、地方国企以及经营稳健的头部房地产企业为主，如保利、华润、首创、华侨城等，理财产品底层融资人主要为公司的授信客户，均在公司自营业务的房地产企业准入白名单内，且底层融资人以资质较高的国有房地产企业为主。

一边控风险，一边压规模。数据显示，除交通银行外，去年其余5家国有大行房地产领域对公贷款在规模略升情况下，占比均有不同程度下滑，其中仍超出房地产贷款集中度管理要求上限的建设银行下降最明显，占比从上年的5.34%降至4.46%；股份行对公贷款规模有升有降，但占比普遍下行，其中不良率增幅较大的渤海银行、民生银行占比分别下降了4.65个和2.48个百分点。

满足居民合理住房需求

个人房贷业务方面，工商银行、农业银行、交通银行、邮储银行贷款余额均实现了10%以上的增幅，但占比普遍稳中有降；股份行则多数出现占比上升，其中平安银行、浙商银行个人住房贷款规模同比增幅超过20%，但也有兴业银行等进一步降低个人住房按揭贷款占比，加大对普惠型个人经营贷款的投放。

相比对公业务，国有大型银行的个人住房贷款资产质量普遍提升，仅建设银行不良率略升（中国银行暂无数据），但有数据的5家股份行中，渤海银行、平安银行、民生银行等个贷规模增速较高的银行不良率上升明显。

自2021年1月1日起，由央行、银保监会联合发布的《关于建立银行业金融机构房地产贷款集中度管理制度的通知》（下称《通知》）正式实施，对国内五个档次的银行做出房地产贷款占比上限、个人住房贷款占比上限要求，并针对当时不同情况提出了2年～4年的过渡期。

截至2021年末，6家国有大行房地产贷款占比总体在限额（第一档中资大型银行，40%）之内，但个人住房贷款方面，建设银行、邮储银行仍在红线（32.5%）之外。股份行中，招商银行、兴业银行、平安银行、渤海银行房地产贷款占比仍“超标”（第二档中资中型银行，27.5%），个人住房贷款方面，这4家加上中信银行的占比均超过20%上限。其中，平安银行、渤海银行个人住房贷款占比2020年末尚处于“安全区”，但2021年末相关贷款规模分别增长了23.94%、14.19%。

个人住房贷款占比提升，也与各大银行加大居民合理住房需求支持有关。去年四季度以来，监管部门频繁发声纠偏房地产融资政策，鼓励金融机构为有资质的大型房企并购出险企业优质项目提供融资支持，多次重点强调满足居民的合理住房需求。

但这一过程风险防范也不容松懈，各家银行均制定了严格的择户标准，比如交通银行“因城因户施策，分层分类管理”，中国银行执行差别化住房信贷政策，优选贷款投放区域、合作企业、合作楼盘和客户；还有招商银行、兴业银行、平安银行等均提到了配合各地因城施策，重点支持居民刚需及改善型住房按揭需求。

房地产仍处风险释放阶段，2022如何布局？

当前房地产行业形势仍不乐观。崔勇在业绩会上表示，从风险形势看，当前房地产市场的风险主要集中在少数大型房企，特别是有海外债、信托、理财等非银行渠道融资占比较高、负债规模较大的房地产企业。虽然监管引导银行等满足行业合理融资需求，但是从短期内看，市场销售投资下降趋势还未扭转，前期负债水平较高的房企和困难房企资金链紧张局面尚未有明显缓解，预计后续仍然面临一定的风险暴露压力。

民生银行副行长石杰也在业绩会上直言，该行房地产业务资产质量承压，并表示目前房地产行业仍处风险释放阶段，市场销售预期改善还需要时间。建设银行高管在年报致辞中也多次提到房地产市场风险，称风险防控态势好转，但地产行业压力仍然存在。

不过，聚焦到银行业务风险上，多位银行高管在业绩会上表示，在各项有效防控措施下，当前银行的房地产贷款风险可控。

接下来如何应对？除了持续强化既有的风险防控方式，不断满足居民合理的住房贷款需求，各银行纷纷表态，2022年在对公领域将重点支持保障性住房、租赁住房和普通商品住房建设，稳妥做好“保交楼、保民生、保稳定”金融服务，有选择的支持优质企业实施的优质房地产项目并购，多维度促进房地产行业良性循环和健康发展。

事实上，鉴于当前房地产整体环境依然严峻，布局风险较小的政策导向型项目成为行业共识。比如平安银行，该行在项目选择上“重点选择区位和成本有优势、销售前景好、去化周期短的项目，并积极支持旧城改造、租赁住房、保障性住房等符合国家政策导向的项目”。

并购融资支持方面，目前已有多家银行发布并购金融债、与房企达成并购合作协议。而兴业银行在去年监管部门出台并购业务指导意见之前，已通过项目并购处置房地产行业风险资产62亿元，有效压降了问题开发商的授信业务。

交通银行副行长郝成日前回答第一财经记者提问时表示，在贯彻落实稳地价、稳房价、稳预期的要求下，银行积极满足房地产市场合理的资金需求，“特别是去年四季度以来，房地产贷款投放力度有所加大。”

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