焦点热文：上海地市回暖二轮卖出700亿，保利招商华发三家贡献450亿

历经四个工作日的拍卖，7月28日，上海第二轮集中供地落下帷幕，32宗涉宅地块全部成功出让，总出让建面216万平方米，总起始价681.7亿元，合计成交额约为715.3亿元。其中，有10宗地块以底价成交，另有13宗地块封顶进入一次性报价阶段，占比超4成，平均溢价率4.9%。业内普遍认为此轮土拍升温明显，热度高于第一轮。

综合四天的成交结果来看，保利发展、招商蛇口分别拿下5宗地块，全口径拿地金额分别达到178亿元、165亿元，在所有房企中分列第一、第二名，堪称此轮土拍中的最大赢家。在华发此番再下4宗地块，以115亿元的全口径总拿地金额位列第三位。

保利发展收获如此丰厚的一大原因在于此次的广撒网，其报名地块多达14宗，在所有房企中报名宗数最多。而今年首轮供地中，保利发展共参与了7宗地块的拍卖，却皆铩羽而归。其中，保利发展与越秀地产在竞拍首日联合摘得的杨浦区江浦社区地块，为本轮供地中总价最高的地块，成交金额达47.75亿元。

(资料图片)

招商蛇口则延续着2020年以来对上海市场的持续重仓。继首轮摘下4宗地块之后，本次再大力补偿。据第三方机构好地研究院数据，招商蛇口在两轮土拍中的权益拿地金额合计约205亿元，投资总额已超过2021年全年。

华发获取的4宗地块中，有3宗于今日获取，分别为宝山区顾村地块、闵行区浦锦地块及闵行区七宝古美地块。首轮土拍中，华发拿下的2宗热门地块也同样位于闵行区。

值得一提的是，保利发展、招商蛇口所获地块皆为联合拿地，以此降低资金压力，权益拿地金额均在80亿元以上。而华发则单独获取了3宗地块，权益拿地金额超110亿元，位于各大房企之首。

整体来看，上海此轮供地中，国企央企仍然是拿地主力，但得益于对首轮供地规则的承袭，上海土拍市场门槛下降，有许多过去在上海鲜少布局的房企现身，可谓百家争鸣。菀丽华置业、恒文、富绅等，中小房企在上海拿地的积极性提高。在首轮中有所斩获的上海佳运置业，也再次报名参拍。

在上海中原地产资深市场分析师卢文曦看来，许多参拍的房企或是首次进入上海，或是以前有相关业务，但因体量太小，过去面对众多大房企时，没有太多获胜的机会，所以参与度减少。现在这些房企又找到了机会，这也是市场在回温的表现。

“今年两次土拍都看到新面孔，也能起到很好的指引作用，会吸引其他没有进入上海的房企参与的意愿。”卢文曦认为。

上海能吸引到如此多样化房企参与竞买，除了房企本身参与门槛的降低外，上海近来出让的地块有总价较低的特点，对于整体资金实力不强的中小房企来说，参与难度明显降低。

“地块价格线多样，有不到10亿元的，也有20-30亿元的，有钱可以看更贵的地块，不同企业根据自己能力可以选择合适的目标。”卢文曦表示。

同时，上海也拿出了不少优质地块，市区也有“压箱底”的好地块出让。首日出让的长宁新泾镇地块，位于西郊公园和西郊宾馆之间，受到市场广泛关注。

另据亿翰智库统计，上海在第二轮集中供地中，中心城市的地块占比显著提升，按起拍价计算，中心城区地块的起拍总价占全部地块的27.4%，相比之下，首轮集中供地中心城区的起拍总价只占7.2%，相应的远郊地块减少，首轮集中供地中的供地大户临港新城无供应，五大新城板块地块的总建筑面积由首轮集中供地的48.8%下降至24.6%。

此外，部分热门板块也有供应，如嘉定马陆地块、青浦徐泾地块等。“虽然是郊区，但板块内的销售没有压力，开盘皆可售罄，开发商只要安心做好产品就行。”

值得一提的是，上海部分区域的实际供地情况已经超过了供地计划。亿翰智库提供的数据显示，普陀区两轮合计供地量达到16.18万平方米，超过了此前披露的5-10万平方米；同时，杨浦区两轮供地量为8.36万平方米，已接近5-10万平方米的供应计划。

亿翰智库研究总监于小雨向第一财经表示，考虑到上海住宅市场已基本恢复，市场需求较充足，预计今年上海整体的土地成交会超出计划，也会超过2021年全年的土地成交规模。

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