【环球聚看点】两部门发文要求合理降低中介费，对房产中介公司影响几何？

5月8日，住房和城乡建设部和市场监管总局联合印发《关于规范房地产经纪服务的意见》（以下简称《意见》）。为规范房地产经纪服务，加强房地产经纪行业管理，促进房地产市场健康发展，从合理确定经纪服务收费、严格实行明码标价、严禁操纵经纪服务收费、加强个人信息保护等十方面提出了提出具体要求，明确了监管措施。接下来，相关部门还会加大对违法违规行为的整治力度。

消息一出，房地产经营公司贝壳（BEKE.US）美股盘前一度跌超9%。

从业绩来看，以贝壳和我爱我家为代表的房产经纪类上市公司去年的营收和净利润仍在下行。

(资料图片)

2022年全年，贝壳实现营收607亿元，同比下降24.9%；净亏损为13.97亿元，亏损较上一年同比扩大8.72亿元，未能避免连续两年经营陷入亏损的尴尬。2022年，我爱我家实现营业收入116.73亿元，同比下降2.42%，净利润亏损3.06亿元。

不过，今年一季度形势有了好转，比如我爱我家一季报显示，录得净利润5176.3万元，同比增长121.45%。

业内认为，《意见》首次明确了中介的延伸服务，对房产经纪公司是新的机遇和增长点。政策中提出，经纪服务内容由基本服务和延伸服务组成。基本服务是促成房屋交易提供的一揽子必要服务，延伸服务是可单独提供的额外服务。

易居研究院研究总监严跃进认为，该表述将利好中介行业探索服务的“新菜单”，尤其是延伸服务将是未来值得探索的新领域。后续中介机构可以积极探索相关新业务，对于此类中介机构开拓新的盈利点等都有较好的启发。

以贝壳为例，其主营业务分为存量房业务、新房业务、家装家居业务、新兴业务及其他四部分。2022年全年，传统的房屋经纪服务——存量房、新房的净收入分别同比下滑24.5%至241亿元、同比下降38.3%至287亿元，家装家居业务和新兴业务等虽然占比较小但还是实现了增长，家装家居业务可比口径合同额69亿元，同比提升31%，新兴业务及其他业务净收入为28亿元，同比增长33.4%。

不过，《意见》也明确了，房地产经纪机构提供的基本服务和延伸服务，应当分别明确服务项目和收费标准，收费前应当向交易当事人出具收费清单，列明收费标准、收费金额，由当事人签字确认。“额外的服务，比如担保、赎楼甚至是为优先获取房源、客源的推广费等，不是必然的，也不能利用信息优势去获取。”广东住房政策研究中心首席研究员李宇嘉指出，此举还有赖于政府监管部门常态化的巡查，与用户举报相结合来实现。另外，培育规范的大机构，发挥稳定器、示范效应，也有助于实现这一目标。

对于买房、卖房的客户来说，规范中介服务收费更为重要。

《意见》中，“引导由交易双方共同承担经纪服务费用”成为一大亮点。目前，部分城市的确存在仅由一方承担中介费的情况。李宇嘉认为，中介代理的房产交易，既是服务买方，也是服务卖方，理应二者都承担服务费用。

“买卖双方承担费用，客观上有助于中介费用的定价规则清晰，后续买卖双方也需要关注此类规则的变化，积极调整买卖的策略。”严跃进表示。

对于中介费的收费标准，《意见》也做出了相应规定，包括经纪机构不得滥用市场支配地位以不公平高价收取经纪服务费用；房地产互联网平台不得干预经纪机构自主决定收费标准。

《意见》还提到了“鼓励按照成交价格越高、服务费率越低的原则实行分档定价。”诸葛数据研究中心首席分析师王小嫱认为，这一条对于高总价房屋产品有一定利好。

李宇嘉也补充道，除了严禁操纵经纪服务收费，还应明确最低服务费用及标准，特别是在交易流程长、链条多，法律风险隐患大的背景下，经纪业务的专业性很强。“如果没有最低服务费用，很难吸引到专业的人员，长期从事这一事业，最终导致劣币驱逐良币，市场秩序很难扭转过来，经纪行业也很难高质量发展。”他说。

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