深圳发布“带押过户”登记申办指引|全球独家

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证券时报记者 吴家明

带押过户的出现，给传统的二手房交易带来新模式，也给交易双方带来了实实在在的好处。近日，深圳市规划和自然资源局发布了《不动产“带押过户”登记申办指引》，该指引明确了三种服务模式、申请的主体、需提交的申请材料、申请流程、办理期限等相关事项。

二手房“带押过户”模式指存在抵押的房产，在不提前还清贷款的情况下，办理过户、重新抵押并发放新的贷款，实现用购房款还旧贷款（使用买方的购房资金来偿还卖方的银行贷款）。据悉，深圳市范围内（不含深汕合作区）存在抵押登记的不动产，转让方、受让方、贷款银行协商一致，申请办理不动产“带押过户”相关登记的适用该指引，无需先行注销原抵押登记。另外，银行以外的单位或个人作为贷款人的，可以参照指引办理。

服务模式为不动产“带押过户”登记业务实行全市通办。当事人可以根据自身实际选择合适的“带押过户”模式，相关的登记事项可以一并申请组合办理。

抵押状态下的离婚财产分割、夫妻更名、继承、遗赠、一次性全额付款购房等情形，可以选择抵押权变更模式；贷款购买商品房或其他不动产的，可以选择顺位抵押模式或双预告模式，这三种模式办理的时间均为3天。

抵押权变更模式为抵押权变更模式是指当事人协商一致，在不注销原抵押登记的情况下，办理过户手续，抵押人变更为受让方。

顺位抵押模式是指当事人协商一致，在不注销原抵押登记的情况下，办理过户手续，抵押人变更为受让方，并办理受让方贷款的顺位抵押登记，待受让方贷款银行放款将转让方借款还清后，注销原抵押登记。

双预告模式是指当事人协商一致，办理转移预告和抵押权预告后，受让方贷款银行放款存入约定的监管账户，在不注销原有抵押登记的情况下，办理双预告转本（正式过户和顺位抵押），划款结清转让方借款，注销原抵押登记。

今年1月，深圳市住房和建设局等六部门印发《深圳市推广二手房“带押过户”模式的工作方案》的通知，推广这一交易模式。据不完全统计，目前共有15个省份100多个地市开展了带押过户。

过去，购房者办理二手房交易过户，买卖双方签约后须由买方先向银行提出贷款申请，贷款审批通过后，卖方必须先结清原银行贷款，办理抵押注销登记，然后才可申请办理二手房过户的转移登记和买方贷款的抵押登记，抵押登记完成后买方银行放款，向卖方账户支付购房款。买卖双方不仅要在登记机构和银行之间来往多次，所需的时间周期也会很长，且在全部交易和登记手续完成之前，卖方结清原银行贷款的费用，很多需要借助过桥资金，房屋过户的成本高。有分析人士表示，实施二手房“带押过户”后，既减轻了过桥资金烦恼，降低了再入市门槛，又增加了买卖双方更多的可选择性，降低二手房在市场上的流通成本，进一步活跃房地产市场。记者发现，“过桥资金”也就是市场所说的“赎楼费”，一直是二手房交易中的灰色地带，收费标准非常不明确。

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