观点直击 | 融创服务调整之年

观点网 “行业还是有比较大的空间。”

伴随着地产调控、行业增速下降、资本快速退潮，过去几年，物管行业的格局开始发生转变，增幅回落、利润空间收窄、上市物企的估值、股价回归成为常见话题。

不过，进入2023年，随着经济复苏和房地产市场稳定，物业服务行业也呈现企稳回升的状态。

(资料图)

身处时代洪流，融创服务将2022年称之为“重塑之年”，至于2023年，这家企业希望借这一阶段不断进行调整与突破，使之更加从容。

从上半年的财报数据来看，融创服务的调整已小有成效。

数据显示，报告期内，该公司实现收入约为33.96亿元，其中，物业管理服务收入约为29.24亿元，较去年同期增长约8%；非关联业务的收入32.0亿元，较去年同期增长约13%。

同期，公司实现毛利约8.5亿元，公司归母净利润3.4亿元，去年同期公司拥有人应占亏损约为7.51亿元。

经营业绩企稳恢复、净利润扭亏为盈，融创服务上半年整体走势较为稳定。

于8月22日召开的融创服务中期业绩发布会当中，对于下一阶段，行政总裁曹鸿玲表示，“我们希望把融创服务打造为中国品质服务的首选品牌”。

业绩篇

“今天融创服务所呈现的业绩界面，是一个受地产影响小、市场化程度非常高的业绩界面”，对于公司上半年的表现，公司秘书、资本管理部总经理张晓明如是提到。

的确，在行业逐步回暖，加之母公司融创中国带来的影响逐步减弱的情况下，2023年上半年，融创服务交出了一份令投资者满意的成绩单。

数据显示，上半年，该公司的收入约为33.96亿元，集团的毛利约为8.48亿元，公司拥有人应占溢利约为3.40亿元，去年同期公司拥有人应占亏损约为7.51亿元。

细看融创服务的财报发现，该公司的收入结构较过往有了明显的改善。

从收入来源来看，报告期内，该公司来自关联方的收入为1.92亿元，占比从去年同期的29.0%下降至5.7%；相应的，公司来自第三方的收入占比从原来的71.0%，提升至94.3%，为32.04亿元。

对物业公司而言，第三方收入占比的提升，说明其对关联方项目的依赖程度逐步降低，独立性以及外拓能力整体表现更加稳定。

具体到各项目业务方面，上半年，融创服务的实现物业管理服务收入为29.24亿元，同比增长8.1%。该部分收入的增长，主要是由于集团业务扩张，在管面积增加所致。

同时，融创服务在财报中强调，出于谨慎性考虑，公司对部分回款率偏低的关联方业务调整了收入确认节奏，导致了大部分空置服务费未于期内确认。剔除此部分影响，截至2023年6月30日止六个月物业管理服务收入较去年同期增长13.8%。

相比之下，该公司社区生活服务收入2.46亿元，非业主增值服务收入2.03亿元，商业运营管理服务收入0.22亿元。

在业绩发布会上，公司首席财务官、副总裁杨曼表示，社区生活服务收入下降，除了地产环境、消费环境等外部影响以外，也有企业自身因素。

据了解，上半年，融创服务针对社区生活服务版块进行了比较大的调整。“年初我们提出了聚焦城市、聚焦产品的战略，今年全年还会持续的延伸”。

具体来看，其一，在架构方面，从原有的大区矩阵式的管理进一步下沉。

“原有的大区矩阵式的管理容易导致协同效率不是那么高”，杨曼强调，调整之后要更趋于扁平化、垂直化的一个管理。

其二，对于专业条线向下去传导向的策略。

财报提到，融创服务的社区生活服务包含便民服务、空间运营服务、房产经纪服务以及美居服务。而调整之下，公司计划先从有规模优势、品牌优势、消费潜力的核心城市出发进行主攻；同时品类的选择上，先聚焦我们细分的有优势的品类，先跑通再复制。

在杨曼看来，这些战略上的调整虽不能贡献立即的经营结果，但到今年下半年或者明年，这种调整和发展带来的结果会逐渐呈现出来。

规模篇

在该公司管理层来看，面积不等于质量，在差异化的同时追求有质量的规模增长，以获得更高的利润和健康的现金流。

在追求高质量发展的路上，融创服务提出，市场拓展聚焦一二线的45个城市，指标分解到每个聚焦城市。

从上半年的情况来看，于2023年6月30日，该公司的合约建筑面积约为3.96亿平方米，在管建筑面积约为2.63亿平方米，其中住宅业态占比82%，非住宅业态占比18%。

该公司管理层表示，上半年，公司持续深耕上海、杭州、北京、西安、重庆、天津等一二线战略重点城市。

为什么聚焦45个城市？

张晓明在会上提到，一方面，这45个城市的能级是非常高的，全部位于一二线城市密度上，45个城市占了融创服务总在管面积的80%。

另一方面，前不久，中央提出对19个城市超大特大城市推进城中村改造计划，而上述19个城市，全部涵盖在融创服务聚焦的城市范围内，这无疑奠定了企业未来的发展空间。

至于后续的投拓计划，曹鸿玲则表示，“下一阶段将继续笃定和坚持大的战略方向，持续聚焦45个城市，不会因为数字或者量的多少而放松拿项目的原则。”

同时在外拓方面，她还提出，要改善现有的区域团队能力不均衡的现状，确保公司在全国范围内的重点城市建立起全方位的能力。

具体怎么做，曹鸿玲提出，其一，持续深耕好大客户，实现长期的共生共赢；其二，积极参加公招，以赛代练，通过公招拓展部分城市的非住资源朋友圈；其三，已经去的优势的重点城市，要打造出标杆项目、标杆业态；其四，完善团队的培养及人才的储备。

资金篇

除了业绩的增长预期及外拓策略，融创服务的应收账款以及现金流状况同样是资本市场关注的重点话题。

早在今年年初，曹鸿玲就曾表示，“母公司和地产行业整体的情况目前都是在恢复的，随着地产以及母公司问题的解决，未来这一块对我们的影响应该会越来越小。”

从上半年的情况来看，报告期末，公司的贸易及其他应收款项净额（包括流动及非流动）约为49.11亿元， 来自关联方的贸易应收款项总额较2022年12月31日减少约人民币1.31亿元，关联方贸易应收账款减值较2022年末拨回约人民币0.6亿元。

杨曼强调，关联方的应收账款的减少主要得力于公司对关联方业务的市场化原则的坚持。

据了解，目前，融创服务明确了关联方业务的承接标注，“主要的底线是我们的现金能不能回收，回收的现金必须要覆盖成本。”

该公司管理层表示，在这样的底线的要求下，公司在承接关联方的新业务时，会根据各个关联方过往的回款情况来判断是否能承接。

承接了业务以后还不算终止，融创服务每一个月会把项目上所有的关联方应收款拉出来，去对比应收款的余额变化，如果出现异常的变动，公司会及时的进行终止止损。

“在这样的底线原则要求下，今年上半年关联方的应收款项呈现出下降的情况。”

加紧回收资金、谨慎投拓……对融创服务而言，把控现金流成为其业务发展的重要一棋。

从中期财报来看，截至2023年6月30日止六个月，该公司实现经营活动现金净流入约人民币660万元，经营性现金流回正，公司期末可用资金（包含现金及现金等价物、受限制资金、到期三个月以上的银行存款及理财产品 ）总额约为42.16亿元。

“从中期的结果呈现来看，通过上半年持续的管控，我们的现金流呈现回正的状态”，融创服务管理在业绩会上强调，现金流的管理不是自上而下的一个要求，而是需要自下而上的动力。

同时，该公司还提到，下半年随着业主缴费习惯集中，相信全年的现金流会恢复得更好。

至于未来走势，张晓明亦强调，“现金利润是任何一家企业的生命线，未来我们始终以现金是否可收回作为基础，对业务可承接或者可持续作出判断，紧抓回款，确保整体经营现金流安全健康。”

业绩方面，融创服务不断调整生活服务的发展战略、改善公司收入结构；规模方面始终聚焦45个重点城市、加大外拓比例；资金方面则优化应收、改善现金流……调整之年，融创服务也在做出改变。

“我们也是希望透过这个阶段的调整，能为下一个阶段的发展打基础，使得公司在经营面上能够更加的从容。”

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