美国楼市踩刹车？抵押贷款利率飞涨，部分购房者“知难而退”

美国火热的房地产市场可能正在猛踩刹车。

根据行业网站Mortgage News Daily提供的数据，美国30年期固定抵押贷款平均利率4月6日突破了5%，是2010年1月以来的新高。根据房地美（Freddie Mac）数据，这一数字在2021年12月还只有3.11%。

这意味着，如果一个购房者现在申请40万美元的抵押贷款，未来30年每月需还2167美元，而如果能提前一个季度买房，这一金额则只有1710美元。换言之，由于贷款利率的上升，购房者不得不每月多支付457美元。

较高的抵押贷款利率正在使一些潜在的购房者望而却步。根据美国抵押贷款银行家协会（MBA）的数据，截至4月1日的一周，住房贷款申请环比下降了超过6%。

房地产研究公司CoreLogic本周的分析称，由于贷款利率提升和负担能力减弱，美国房价增长即将大幅减速。从2021年1月至2022年1月，全美平均房价跳升19.2%，但未来12个月中，房价上涨幅度可能将只有5%。

投资咨询公司BCA Research美国资产首席分析师唐克尔（Irene Tunkel）此前告诉第一财经记者，美国房地产市场的表现高度依赖于利率的方向。如果长期利率大幅上升，美国购房者将同时面对短缺的住房供应和更负担不起的抵押贷款利率。

飞涨的贷款利率冷却需求

一般而言，美联储推高基准利率，会影响10年期美国政府债券收益率，这又会提高30年固定利率抵押贷款的平均利率。随着美联储表明今年将共计加息7次以抑制通货膨胀，这预示着5%的30年期抵押贷款利率可能并不是顶点。

据美媒报道，在美国，想要购房的借款人必须满足贷方严格的债务收入比，而贷款利率的提高会使得一些人失去抵押贷款资格。其他满足条件的贷款人，也会因为每月更高的抵押贷款付款而犹豫不决。

行业媒体HousingWire首席分析师莫赫塔萨米（Logan Mohtashami）认为，这将迫使一些人，特别是没有现有资产的首次购房者在一段时间内完全退出住房市场，并最终减缓住房价格的增长。

这对于美国异常火热的购房市场来说，可能是一个回到正轨的契机。美国抵押贷款机构Homepoint Financial总裁舒梅科（Phil Shoemaker）说：“我们需要有一个相当健康的（抵押贷款）利率增长来缓和需求。”

目前，根据房地产经纪机构Redfin数据，全美70%的买家都面临着竞价战。2019年，一套美国典型房屋在待售市场上的时间中位数为66天。到2021年，这个数字下降到只有43天。另据美媒报道，在一些地区，购房者对售价超过100万美元的房屋进行全现金报价已经是很普遍的现象。

根据全美房地产经纪人协会（NAR）的数据，按照目前的销售速度，美国市场上的房屋供应只能持续1.6个月，创下历史新低。亚特兰大联邦储备银行的数据则显示，1月份，处于收入水平中位数的美国家庭需要拿出收入的34%来支付处于价格水平中位数房屋的月供，这是自2008年11月以来的最高值。

美国房价仍会继续增长？

CoreLogic副首席经济学家海普（Selma Hepp）说，随着美国房价自疫情暴发以来的强劲增长，许多市场现在可以认为被高估了。特别是，过去一年中，美国房价的上涨速度是美国收入增长的五倍。

CoreLogic在近日发布的分析报告中称，65%的地区住房市场被“高估”了。这包括纽约、迈阿密、西雅图、拉斯维加斯和达拉斯等主要大都市区，而亚利桑那州、佛罗里达州、得克萨斯州和内华达州的主要房地产市场都被过高估值。全美只有26%的住房市场是“正常”的，仅有9%是“被低估的”。

而目前，美国房地产市场的需求已经开始降温。Redfin在本月发布的报告中写道，与去年同期相比，在线搜索房屋和申请抵押贷款的人数已经减少。今年迄今为止，看房数据的增长也远低于2021年的水平。越来越多的卖家在决定出售房屋后，又将售价调低。“市场仍然感觉很热，但这些数据的放缓表明，更多的买家已经被高房价挤出市场。”报告认为。

不过，这并不意味着美国房价即将暴跌。今年3月，美国抵押贷款银行家协会认为，今年美国现有房屋价格将仅跃升4.8%。美国银行则预测，美国房价在2022年结束时将上涨10%，相比2021年有所减速。房利美（Fannie Mae）预测，今年现有房屋价格中位数将攀升11.2%。

也有业内人士认为，有限的供应和首次购房的千禧一代的人口浪潮将继续推动价格继续上涨，只是涨价速度将放缓。唐克尔对第一财经记者分析称，美国房地产市场存在结构性的供需缺口。“自全球金融危机以来，美国大约少建了500万套房屋。这种供应短缺也恰逢千禧一代到了开始建立家庭的时候。与上一代相比，千禧一代的家庭人数增加了1100万。”她称。

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