昆明松绑楼市：加大货币化安置、降低购买二套住房首付比

继郑州、哈尔滨、兰州之后，昆明也加入了楼市政策优化的行列。

16日，昆明市人民政府发布《关于促进房地产市场稳地价稳房价稳预期工作的意见》（下称“意见”），从加快商业商务用房去化、纾解疫情期间房地产开发企业困难、鼓励多种方式回迁安置、优化住房金融服务、有效防范化解房地产市场风险等八个方面，给予市场积极信号。

为加快释放合理的购房需求，意见提出，优化住房类金融政策并加大货币化安置力度。

意见称，实施好差别化住房信贷政策，持续优化住房金融服务，更好满足购房者合理信贷需求。

第一财经从昆明多家商业银行处了解到，早在今年2月初，当地的楼市信贷政策已有所放松，对于征信良好、收入稳定等优质客户，首套房首付比例可由2.5成、3成降至2成执行。

此次意见进一步明确，“降低购买二套住房首付款比例”。

除商业贷款外，意见还称，加大住房公积金对首套房、改善性住房等合理购房需求的支持力度，适度调高住房公积金贷款额度。

棚改货币化安置是短期内提振楼市需求的有效手段，郑州、南宁等压力城市在近期出台的楼市新政中均对此做出部署。而此次昆明发布的意见中亦明确，鼓励多种方式回迁安置。

根据意见，在拆迁群众、社区自愿的基础上，属地政府（管委会）积极引导，统筹城市更新改造项目回迁安置需求与商业商务用房去化实际，拓宽安置渠道和方式，按照等价值置换的原则，利用已建成的商业商务用房进行等价值安置，可适当给予面积奖补。具体面积奖补标准由属地政府（管委会）研究制定。

“这意味着商业商务用房去化被放在了首要位置。”中指研究院昆明公司高级分析师张庆宪认为，通过加大货币化安置力度，并将群众回迁安置需求与商业商务用房去化相结合，在加大回迁安置效率的同时，有利于促进商业商务用房去化。

“商业商务用房”过剩，是昆明楼市的一个显著特征。“要研究出台商业地产去库存和多功能利用支持政策。” 昆明市人民政府在4月8日发布的《关于印发2022年稳增长若干政策措施的通知》曾如是指出。

世联行相关研报显示，由于昆明前几年大量卖地，叠加疫情影响，文旅盘的投资客退潮，当前昆明商业商务用房的库存量远高于其消化能力。另据中指研究院数据，截至2022年3月，昆明商业商务用房市场存量多达1165万平方米，去化周期超90个月，库存高企，去化压力大。

但值得注意的是，意见并未指出货币安置政策的具体目标、公积金贷款具体额度和二套房首付比例。对此，张庆宪预计，相关部门后续或将推出相关政策的具体实施细则。

除了激活合理住房需求外，意见还从供给端入手，提出了为房企纾困的一揽子新政策。

受疫情和调控收紧的双重影响，2021年以来，本就存在供需矛盾的昆明楼市下行严重。机构数据显示，昆明当年商品房供应面积达1190万㎡，同比2020年下降约26%；成交面积为1068万㎡，同比2020年下降约22%；整体成交金额约1250亿元，较2020年同比下降约27%，均价11711元/㎡，同比2020年下降约7%。

为助力企业度过难关，意见称，在2021年6月1日到2022年12月31日缴纳的土地出让价款，企业可延期60日缴纳；优化政府营商服务的方式，拿地即拿证，房企无需另提交申请；房地产开发企业可以用见索即付银行保函替代需缴纳的代建学校、道路等公共设施的保证金或零星用地整合履约保证金等。

与此同时，为了预防开发商跑路、项目烂尾等问题出现，有效防范化解房地产市场风险，意见还提出，建立健全商品房预售资金保全、执行的“府院联动”机制，进一步健全完善预售资金监管制度，严肃查处未按商品房预售资金监管政策规定的房地产开发企业和银行机构等。

在昆明市住建局2021年12月发布的一份答复函中曾提及，昆明纳入省级协调机制办公室烂尾楼项目共有112个，数量占全省1/3。另有云南省住建厅数据显示，截至2021年12月31日，云南省共有334个烂尾楼盘。

张庆宪，“健全预售资金监管机制”，既是出于楼市下行期防范化解楼市风险的需求，也是基于昆明楼市的自身特征，对症下药。“但是，意见同样未明确商品房预售资金监管具体额度，这仍需后市出台具体细则进行指导”。

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