房企流动性利好不断：南京试点银行保函替换商品房预售资金，比例高达60%

提振房地产行业信心，供给和需求两端的政策在不断发力。

第一财经记者获悉，南京市近日发布了相关通知，试点用银行保函替代一定比例的商品房预售资金，额度可高达60%。

2月份全国层面的商品房预售资金监管新规发布后，长沙、厦门、青岛等地陆续发布了相关细则。总体来看大方向是在确保流动性风险可控的前提下，提高预售资金的使用的灵活度和使用效率。

对比之下，此次南京的细则宽松程度不可谓不大，这将有效缓解房企短期内的资金压力，但相应的风险是否会转嫁至银行，也引发了市场的讨论。

南京试点银行保函替换预售资金

据了解，前述南京松绑限售资金的文件全称系《关于商品房预售资金监管试点使用银行保函的通知》（下称《通知》），由南京市住房保障和房产局与央行南京分行联合下发。

央行南京分行相关工作人员向记者确认，近期确实有看到这个文件，但主要由房产局牵头，并未全面公开。对此，记者致电南京房产局，截至发稿，电话未接通。

商品房预售资金监管，即由房地产行政主管部门会同银行对商品房预售资金实施的第三方监管。开发商须将预售资金存入银行专用监管账户，只能用作本项目建设，不得随意支取、使用。

这样做的根本目的，是为了保障购房者的利益，确保房企能够如期交房，不会出现项目烂尾。

对于资金监管额度，各地确定的模式主要包括预收款总额的10%~40%、在工程造价的基础上按照一定比例上浮，或为以每平米建造成本为基准。

这次南京推出的“银行保函”，可以看作银行为房地产开发商提供的一种信用背书。如果，开发商不能按照协议如期交上监管资金，则由银行代替支付或承担相应的赔偿。

按照《通知》要求，开发商可以用银行保函等额替换新建商品房预售资金监管账户中的监管资金，不过，替换金额不得超过预售资金监管额度的60％。

与此同时，开发商申请等额资金保函替换后，预售资金监管账户内的余额，还必须满足项目后续1年内建设资金的需求。

据了解，开发企业在完成保函的备案手续后，3个工作日内就可获得拨款。资金用途限于开发企业在南京市范围内的合理资金流动使用，具体由监管机构认定。

《通知》表示，这样做是为了逐步建立商品房预售资金分类监管机制，提高预售资金使用效率。

一位华南某TOP30房企内部人士对记者表示，使用银行保函替代资金不是新鲜事物但也具有一定创新性，即用企业的综合信用代替部分现金，释放更多流动性，“保交付”的同时有利于推动部分房企债务重组。

不过，这样是否会增加银行的风险？业内人士认为，银行开具保函会倾向于综合信用较好的开发商，具有一定门槛，整体风险可控。

《通知》要求，开发企业在申请使用保函之日起前2年内，在该市无因违规使用商品房预售监管资金收到行政处罚的情况，且拟申请的商品房项目应无司法冻结、违规资金划扣、拖欠工程款和拖欠农民工工资等情况。

一位地产行业资深研究人士也对记者表示：“如果（文件）真的落地实施，可以有效缓解行业短期流动性。”他认为，相比传导缓慢的销售刺激政策，预售资金放开可以“救急”，但需要大量城市一起做。

多地推出预售资金监管细则

目前，多个城市推出了商品房预售资金监管细则，总体方向上来看，都增加了资金使用的灵活度，利好房地产开发企业的现金流。

今年2月，国家层面出台了商品房预售资金监管新规，明确了预售资金监管额度根据商品房项目建设工程造价、施工合同金额及项目交付使用条件等因素确定。在确保房地产项目竣工交付所需资金后，超出监管额度的资金可由房地产开发企业提取使用。

新规的出台利好房企对于商品房预售资金的使用，在保障项目建设的前提下增加了资金使用的灵活度，可以提高预售资金的使用效率，减少一些潜在的流动性风险。

3月份以来，已经有长沙、青岛、厦门等城市发布了地方的细则。

比如，长沙市要求，新建商品房预售资金经由统一预售资金清算专户完成资金清算后，即时转入各项目对应预售资金监管专用账户。正常情况下，预售资金到达清算专户后，当天完成转入项目对应预售资金监管专用账户。

青岛市在征求意见稿中看出，监管资金额度有望覆盖项目竣工交付所需的资金。

厦门细则提到，预售资金监管账户内的预售资金初始留存资金额度按预售项目工程总造价的120%计，其中包含工程总造价20%的风险金)。后续留存资金额度按照工程进度确定。

并且，通过对监管流程的优化，在重点监管额度不变的基础上，预售资金监管专用账户中达到预留存额度之后的其余资金，房地产企业可自行提取，无需再向监管机构办理支取手续。

近日，福州市也出台了18条助住建行业市场主体纾困解难的新规，其中要求各地要落实预售资金监管规定，优化本地监管办法，增加支付节点，对开发企业使用商业银行保函替代预售监管资金的予以支持，鼓励根据企业经营和信用评价情况实施差异化监管。

供需两端利好消息不断

除了预售资金监管新规，近日，更多的针对房地产行业供给端的利好政策相继推出。

央行4月14日召开的一季度金融统计数据新闻发布会上，央行金融市场司司长邹澜表示，恒大风险显性化后，金融机构出现了短期的应激反应，在人民银行的积极指导下，与去年四季度相比，今年一季度全国房地产开发贷款月均多增约1500亿元，与同期的新房在建规模相比，开发贷款余额也处在较高水平。

房地产行业并购融资也在加速，据记者不完全统计，目前各渠道房地产并购类融资额已经超过2000亿元，较一个月前增长近千亿。其中，农业银行、交通银行、招商银行、浦发银行等多家银行，以及东方资产、长城资产等AMC通过发行并购债来募集并购资金，房企则陆续发行并购债券，或与银行签订并购贷款合作协议，从国企到民企均有受益。

融资性资金可以缓解短期流动性压力，经营性资金则是长期可持续发展的主要支撑。

不仅如此，房地产需求端的刺激政策不断，在按揭利率、首付比例、住房补贴等之外，多地加入限售、限购、限贷等“五限”松绑大军。

邹澜透露，3月份以来，由于市场需求减弱，全国已经有一百多个城市的银行根据市场变化和自身经营情况，自主下调了房贷利率，平均幅度在20个到60个基点不等。

此外，部分省级市场利率定价自律机制也配合地方政府的调控要求，根据城市实际情况，在全国政策范围内，下调了本城市首付比例下限和利率下限。邹澜同时强调，疫情之下，金融机构要灵活调整住房按揭等还款安排，合理延后还款期限。

多家第三方机构统计数据显示，全国楼市成交热度已有明显回升，且一二线城市更为领先，三四线城市去化承压。另据4月15日统计局最新数据，70个大中城市商品住宅销售价格虽然同比下降个数增加，但环比下降城市个数减少。

各地因城施策还在不断深化。4月15日，东莞、湖州等多地再次传出楼市新政，支持居民合理住房需求。从3月金融数据来看，反应居民按揭需求的居民中长期信贷依然承压，不过有机构预测，各地的需求端刺激政策有望在二季度传导落地，年中信贷情况也将出现重要转折。

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