超百城花式“稳地产”，信贷数据有望4月触底

房地产市场利好消息不断，但供给端和需求端恢复信心仍需要时间，信贷数据有望在近期触底。

从4月数据来看，百强房企累计销售额继续腰斩，投资和拿地情绪依然不高。不过随着中央政治局会议再次释放稳楼市信号，各地因城施策深化的消息不断，继前4个月超百城出台楼市新政之后，近日又有湖南长沙、浙江金华等多地陆续放开限售限购。

中信证券首席经济学家明明认为，当下疫情扰动叠加按揭利率依然偏高，是制约销售的主要因素，预计疫情冲击缓解后，5～6月份或迎来拐点，供给端信心也将随之逐渐恢复。接下来，各地稳地产的政策将集中在优化预售资金监管、购房成本和条件放松、优质地块吸引开发商三大方向。

考虑到疫情冲击较大，机构短期对房地产领域的金融数据预期仍不乐观，但随着全国疫情防控效果显现，4月有望见底。

因城施策持续进行时

据中原地产研究院统计，2022年前4个月已有近110个城市发布了稳楼市新政，政策调整主要涉及降低按揭利率、调整首付比例、发放购房补贴、优化限购政策、降低限售年限等。进入5月，各地因城施策开始有所深化，调整范围从三四线城市拓展至重点二线城市，政策松绑维度也有所延伸。

5月1日，无锡市宣布将市区个人住房转让增值税免征年限由5年调整为2年，成为继沈阳之后又一个出手降低二手房税费成本的城市；3日，徐州市住建局在明确下调住房贷款利率的同时，鼓励金融机构对无房无贷的首次购房及有房无贷的二套住房降低首付比例，新购商品住宅144平方米以上的不限制转让。

继郑州、哈尔滨、福州、济南、兰州、昆明、南宁、南京、银川等省会城市之后，近日吉林长春也调整楼市政策，在提出阶段性降低公积金贷款首付比例、改善型住房贷款取消“认房又认贷”的同时，鼓励银行在风险可控基础上加大对房地产企业的金融支持，并允许符合条件的商业银行为房地产开发企业出具保函，以保函替代预售监管资金。

此外，5月6日，湖南长沙、浙江金华也纷纷传出调整限购、限售政策的消息。

此前的4月29日，中央政治局会议释放“稳楼市”信号，提出要守住不发生系统性风险底线，坚持房住不炒，同时支持各地各地从当地实际出发完善房地产政策，支持刚性和改善性住房需求，优化商品房预售资金监管，促进房地产市场平稳健康发展。

随后央行、银保监会、证监会等部委学习中央政治局会议精神，均表态支持房企融资以及居民首套和改善性住房需求，其中在提到要坚持房住不炒的同时，灵活调整受疫情影响人群个人住房贷款还款计划，区分项目风险与企业集团风险，不盲目抽贷、断贷、压贷，保持房地产融资平稳有序。要按照市场化、法治化原则，做好重点房地产企业风险处置项目并购的金融服务。

国泰君安地产分析师谢浩宇团队认为，当前行业风险仍然较大，受制于房住不炒的定位，金融政策在执行上有所低于预期。当前将防风险放在房住不炒之前，预计将迎来金融政策在范围和力度方面的持续扩大。

明明认为，接下来各地将按照政治局会议的要求，继续优化预售资金监管，同时继续加码需求端的放松，满足合理的改善型需求，继续适度下调按揭贷款利率在LPR基础上的加点。此外，各地也会出让更多的优质地块吸引开发商拿地。

但他同时强调，考虑到一线城市房地产市场一直是需求强供给少，政策大幅放开容易刺激房价上涨且对稳定地产投资作用有限，与“房住不炒”的要求相矛盾，因此一线城市大幅放开的可能性非常小。

地产信贷有望年中反弹

作为信贷需求的重要组成部分，房地产行业景气度将直接反映在金融数据当中，此前因为成交量大幅下滑，在延续了两个月的同比少增后，2月代表居民按揭贷款的中长期贷款（减少459亿元，同比减少4572亿元）出现了自2007年有统计以来首次负增长。3月新增居民中长贷3735亿元（同比增长-40.1％，前值-111.2％），虽然降幅有所收窄，但仍表现偏弱。

疫情反复让原本有所回暖的市场再次遇冷。克而瑞最新发布的房地产企业销售TOP100排行榜显示，百强房企4月单月实现销售操盘金额4284.7亿元，环比降低16.2%，同比降幅58.6%较3月有所扩大，且处于近年来单月业绩同比降幅的最高水平。

另据中指研究院统计，今年前4个月百强房企拿地规模同比下降55.9%，拿地总额仅为3626亿元，同期非银融资总额为843.4亿元，同比下降52.1%，环比下跌19.7%。而此前就有多家机构指出，2022年房企总体到期债务超过6000亿元，其中3月、4月、6月偿债压力较大，当前房企违约仍时有发生。

“各城市因城施策的限购、限贷等需求端放松已经比较强了，现在需求端主要还是有两个制约，一是疫情的扰动影响线下看房、购房活动，二是按揭贷款利率还是偏高，对居民购房意愿的刺激力度还不够。”明明对记者表示，度过此轮疫情冲击较强的阶段后，5、6月份地产销售可能迎来拐点，“但反弹的幅度可能会低于过去几轮。”

近日央行发布的2022年一季度金融机构贷款投向统计报告显示，截至今年一季度末，房地产开发贷款余额12.56万亿元，同比下降0.4个百分点，增速比上年末低1.3个百分点，但一季度增加2900亿元，比上年四季度多增4414亿元。个人住房贷款余额38.84万亿元，同比增长8.9%，增速比上年末低2.3个百分点。3月份，新发放个人住房贷款利率为5.42%，比年初下降了17个基点。

从供给端来看，民营房企融资困难和对未来信心不足仍是主要的干扰因素。明明分析：“从销售底到开发投资底一般有三个季度左右的时滞。如果年中商品房销售能够有一定复苏，那么年底或者明年初，拿地、投资这些数据可能就会有所改善。”

但短期之内，机构对地产领域的信贷需求预期普遍不乐观。“这一轮疫情对4月经济的冲击比较大，对线下的商品房销售、地产开工施工都有影响，所以4月房地产领域的信贷数据大概率是比较弱的。”明明预测，房地产领域的金融数据4月见底，5月小幅回升，6月显著回暖，“但还需要根据全国疫情的变化再进一步观察。”

招商证券银行业首席分析师廖志明预测，4月信贷投放偏弱，结构也仍然不及预期。预计4月新增贷款接近1.4万亿元，较去年同期1.47万亿元同比少增，远低于3月的3.13万亿元。个人贷款方面，4月新增个贷3500亿元且全部为中长期贷款，同比继续明显少增。

红塔证券研究所所长、首席经济学家李奇霖也认为，在房企违约风险事件频出的情况下，当下银行的放贷意愿并不高。

不过记者注意到，近日央行广州分行表态，为缓解房企资金压力，银行对保障性租赁住房项目发放的有关贷款，不再纳入房地产贷款集中度管理。另据央行广州分行数据，今年一季度广东房地产贷款出现边际改善，其中开发贷增加579亿元，摆脱了上年三季度以来的平缓状态，重新进入增长通道，3月个人住房贷款（增加144亿元）也较上月环比多增159亿元。

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